Lisa pompte 20.000 euro in een vastgoeddroom die niet uitkwam

"Ik wilde meerdere inkomens hebben, zodat ik later meer zekerheid heb. Vastgoed leek me een goede manier om dat te krijgen."

Als je vastgoed bezit, kun je een prima en amper belast zakcentje verdienen aan de oververhitte woningmarkt. Panden zijn dan ook gewilde investerings-objecten, en niet alleen voor mensen die geld over hebben. Juist ook voor wie hard werkt voor een laag salaris dat elke maand grotendeels aan de huurbaas wordt overgemaakt, is een bestaan als vastgoedbezitter zeer verleidelijk. De afgelopen jaren werd er op deze behoefte ingespeeld door allerlei (meestal vrij dure) cursussen, die online worden gepromoot. Helaas blijkt de vastgoeddroom op het internet vaak rooskleuriger dan in de praktijk. 

Advertentie

Twintiger Lisa* is zo iemand die haar vastgoeddroom op de klippen zag lopen. “Vanaf begin 2020 volgde ik op Instagram verschillende mensen die dingen over vastgoed postten, puur om mijn kennis te verbreden,” vertelt Lisa aan de telefoon. Ze was op dat moment erg hard aan het zwoegen in een sector die door de overheid als cruciaal wordt gezien.** “Ik dacht: ik wil dit niet mijn hele leven gaan doen. Ik wilde meerdere inkomens hebben, zodat ik later, als ik wat ouder word, meer zekerheid heb. Vastgoed leek me een goede manier om dat te krijgen.” 

Eén van de mensen die ze volgde was Ilias Rahimi. Rahimi etaleerde zijn succesverhaal breed op Instagram en in de krant: in zijn jonge jaren zat hij nog wel eens in de problemen, maar nu is hij een self-made vastgoedondernemer. Lisa zag hoe Ilias gaandeweg steeds meer stenen bij elkaar spaarde. “Hij groeide heel erg. Hij had elke keer zoveel panden waar hij over postte.” Ilias begon de cursus Ilias Real Estate Coaching, dat nu The Growth Capital heet, om anderen te helpen ook succesvolle vastgoedbonzen te worden. Hij zegt in een podcast van jongerenzender FunX dat hij wil laten zien dat vastgoed “niet alleen voor heel slimme mensen, en niet alleen voor de elite is”. Iedereen met de juiste kennis en het juiste netwerk kan volgens hem meeprofiteren van de gouden kansen die het biedt. Toevallig heeft hij dat netwerk en die kennis in de aanbieding. Wie hem twintigduizend euro inclusief btw betaalt, neemt hij op in zijn “familie”, waar hij je belooft de kneepjes van het vastgoedvak te leren. 

Voor een aantal van zijn mentees lijkt dat inderdaad te werken, zo is op internet te zien. Sayed bijvoorbeeld, die tegenwoordig met Ilias samenwerkt. In een podcast vertelt hij hoe hij vier panden verwierf in vier maanden, door slim gebruik te maken van zijn netwerk en van mensenkennis. Zo kocht hij ver onder de marktprijs onderhands een huis van iemand die te kampen had met dalende crypto-inkomsten en snel en discreet van dat huis af wilde. Sayed is de sterkst geprofileerde cursist van Ilias, maar niet per se degene met de slechtste startpositie: hij koos voor het vastgoed nadat hij zijn reisbureau moest sluiten door corona, en de lucrativiteit van de stenenschuiverij had hij al ontdekt toen hij zijn eerste koophuis met winst verkocht. Lisa had niet zoveel startkapitaal of ondernemerservaring, maar besloot zich door de succesverhalen die ze op de socials voorbij zag komen toch bij Ilias aan te sluiten. “Ik had een goed gevoel bij hem.” Op alle vragen die ze in dm’s stelde voordat ze uiteindelijk tekende werd uitgebreid gereageerd, en het intake-gesprek verliep soepel. 

Advertentie

De twintigduizend euro die ze vervolgens nodig had om te betalen, had ze deels gespaard. Deels was het geleende studiefinanciering. Een boel geld, maar het was geen ondoordachte beslissing. “Ik had me erin verdiept, en je kunt veel fouten maken met investeringen in vastgoed. Het gaat niet zomaar om een paar honderd euro. Je moet advies vragen, aan iemand die alles al weet. Dan kan ik beter bij iemand aansluiten die daar professioneel in is, dacht ik. En het werd zo gebracht van: dat ga je dubbel en dwars terugverdienen.” 

Voor haar “gegarandeerde” eerste pand zou ze het spaargeld dat ze nog over had na het betalen van het cursusgeld moeten inleggen. Daarna zou ze panden kunnen kopen waarvan ze het volledige bedrag kon lenen. “Honderd procent gefinancierde deals” noemt ze dat. Maar terwijl Lisa verwacht had dat ze geholpen zou worden om haar geld slim te investeren, werd ze door haar toegewezen coach de straat opgestuurd om zelf deals te zoeken. “Die coach zei elke week weer dat ik moest flyeren. Ik had een flyer gemaakt, waar op stond: neem contact met me op, als je je huis wilt verkopen. En daarbij dan de voordelen daarvan. Die deelde ik overal uit, in verschillende steden. Elke keer werd er weer gezegd: ga daarmee door, je moet geduld hebben.” 

Lisa bleef braaf flyeren, maar het leverde haar de eerste weken weinig op. Ze zegt dat ze tot op de dag van vandaag geen reacties heeft ontvangen. Ondertussen hoorde ze over andere ontevreden deelnemers, en vond ze een nogal negatief Insta-account over Ilias’ bedrijf. Op dat account is onder andere te lezen dat je acht procent rente betaalt over die leningen áls je erin slaagt een pand te kopen zonder startkapitaal, terwijl je bij een bank zo’n twee à drie procent betaalt. Ook zegt Lisa dat de financieel adviseur die haar werd toegewezen, haar vertelde dat haar spaargeld nooit genoeg zou zijn voor een eerste eigen pand: een flinke teleurstelling.  

Ze zegt dat haar coach haar na een aantal dagen alsnog aanraadde een BV te starten, zodat ze later met een investeerder een pand kon kopen. Daar werd zo weinig informatie bij gegeven dat ze het niet aandurfde, en ze besloot uit de cursus te stappen en haar geld terug te vragen. Maar dat ging niet, want de wettelijke bedenktermijn van twee weken was toen al lang en breed verstreken. Ilias bleef haar bovendien maar inpeperen dat het haar eigen verantwoordelijkheid was om van de cursus een succes te maken, waardoor ze uiteindelijk haar stilletjes haar verlies nam. “Ik dacht: dit is mijn stomme fout, ik had er niet in moeten trappen. Ik heb me heel dom gevoeld, en eraan gedacht wat ik met die twintigduizend euro had kunnen doen. Het is zó veel geld. Daarna probeerde ik me op andere dingen te focussen, op goede dingen. Want anders komen die emoties weer los.” 

Advertentie

Ik legde een aantal beweringen van Lisa voor aan Ilias, om ook zijn kant van het verhaal te horen. Hij benadrukt dat de meeste deelnemers wél tevreden zijn met de resultaten. Tijdens de cursus is het volgens hem de bedoeling dat mensen die weinig eigen geld hebben op zoek gaan naar deals, en flyeren is één van die manieren. “Wij hebben geld en kennis, van hen is alleen inzet nodig,” benadrukt hij. Ilias zegt dat de honderd procent gefinancierde deals pas ná de cursus volgen, als cursisten het traject succesvol hebben afgelegd en een eerste eigen pand hebben bemachtigd. Maar over de details van die financiering wil hij niets zeggen, omdat het gevoelig zou zijn voor concurrentie. Wel laat hij weten dat hij de nieuwe panden van geslaagde deelnemers eerst financiert uit eigen zak, en daarna met behulp van externe professionele investeerders. 

Uit een coaching-contract dat hij ook meestuurt, blijkt dat er inderdaad bar weinig afspraken worden gemaakt over de concrete uitkomsten van het cursus-traject. Er is niets in terug te vinden over de garantie op een eigen pand, of over gefinancierde deals. Wel staat de prijs van het traject erin vermeld. Ook is er een clausule over een inspanningsverplichting door de cursist in opgenomen, en staat er expliciet dat je na de bedenktermijn je geld niet kunt terugkrijgen. Als je het tekent, moet je er dus wel héél veel vertrouwen in hebben dat het allemaal goedkomt. 

Advertentie

Ilias denkt dat niet iedereen een realistisch beeld heeft van hoeveel werk er achter zijn vastgoedsucces schuilgaat, onder andere door social media: “Het jammere aan Instagram is dat je enkel het resultaat ziet en niet de inspanning die mensen geleverd hebben om te staan waar ze nu staan,” zegt Ilias in zijn mail. “Wij kregen “gelukzoekers” bij de intakegesprekken die verwachtten dat ze na het aanmelden meteen professioneel vastgoedinvesteerder worden zonder inspanning. Ze willen vooral heel veel geld verdienen in korte tijd.” 

Ilias lijkt het te betreuren dat zijn eigen succesverhalen op Instagram onrealistische verwachtingen creeëren. Maar kennelijk lukt het hem in intakegesprekken ook niet om alle potentiële deelnemers duidelijk te maken hoe hij het traject dan wel voor zich ziet. Lisa zegt bijvoorbeeld dat ze wel degelijk had verwacht dat ze tijd en energie in de cursus zou moeten steken, maar dat ze van het flyeren niets leerde over vastgoed. 

Toch is de vastgoeddroom die veel mensen hebben niet alleen vastgoedcoaches als Ilias aan te rekenen: het is vooral het symptoom van een realiteit waarin beroepen die door de overheid zijn aangemerkt als “cruciaal” amper geld opleveren voor veel gezwoeg, terwijl pandjesbazen (als ze eenmaal vastgoed hebben) via allerlei regelingen flink kunnen binnenharken. 

Lisa is door haar vastgoedavontuur uiteindelijk niet minder gaan werken, maar juist meer. “Ik wil toch die 20.000 euro terugverdienen,” zegt ze, hoewel ze ergens nog hoop heeft dat ze die ooit terugkrijgt. Samen met een aantal andere ex-deelnemers beraadt ze zich op juridische stappen. Ook wil ze nog altijd verlost worden van haar slopende werktijden, al ziet ze vastgoed niet meer als een reële uitweg. “Ik ben blij dat ik in ieder geval werk heb om een eerste inkomen mee te verdienen.” 

* Lisa is een gefingeerde naam, haar naam is bekend bij de redactie.
** Haar beroep is ook bekend bij de redactie.

In “De Rijkenfluisteraar” gingen we op bezoek bij een andere vastgoedcursus, waar de positieve sfeer verstoord werd door geruchten over ontevreden deelnemers.

Tagged:

dromen, geld, Rijkenfluisteraar, Schulden

Meer
zoals dit
De mensen die naar een FVD-symposium gaan om de oorlog in Oekraïne te begrijpen
Politici zouden hun feestpersoonlijkheid vaker mee naar werk moeten nemen
Ik denk dat mijn vriendin zware schulden heeft, maar ik durf haar hier niet op aan te spreken
Moet je binnenkort rijk zijn om in Brussel te wonen?
Studenten vertellen over hun rottige woonsituaties
Foto's van flamboyante jonge performers op Curaçao
De gastheer van COP27 is een van de meest vervuilde landen in de wereld
Fotograaf Anton Shebetko werkt aan een archief over de ervaringen van Oekraïense queers