FYI.

This story is over 5 years old.

Διασκέδαση

Όταν Ανακαλύπτεις ότι το Σπίτι σου Ανήκει στους Γείτονές σου οι Οποίοι Προσπαθούν να σου Κάνουν Έξωση

Με βάση τους τίτλους ιδιοκτησίας, το οικόπεδο που πλήρωσε ο Shedd ήταν στην πραγματικότητα 40 στρέμματα δάσους σε μια κοίτη ποταμού και δεν του ανήκε.
David Dayen
Κείμενο David Dayen
17.10.16

Ο Danny Shedd με τη γυναίκα και το παιδί του μπροστά από το σπίτι τους στην Οκλαχόμα. Φωτογραφία: ευγενική παραχώρηση του Mark Isaac

Το άρθρο αρχικά δημοσιεύτηκε στο VICE US. Ο εφιάλτης του Danny Shedd ξεκίνησε με μερικές αγελάδες.

Όταν ο Shedd, ένας βετεράνος πολέμου με δωδεκαετή εμπειρία σε μάχες στο Ιράκ και το Αφγανιστάν, τελείωσε τη στρατιωτική του θητεία στο Fort Benning της Georgia, εκείνος και η γυναίκα του, η Jacinda, θέλησαν να μετακομίσουν στο λιβάδι. Το σπίτι στο οποίο εγκαταστάθηκαν στο Big Cabin της Oklahoma ήταν τέλειο: 500 τετραγωνικά με τέσσερα υπνοδωμάτια, χτισμένο το 2006, το οποίο αγόρασε ο κολοσσός ενυπόθηκων δανείων Fannie Mae σε πλειστηριασμό κατασχεμένων σπιτιών και το πουλούσε στο ένα τρίτο της εκτιμηθείσας αξίας του.

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Μετά τις επιθεωρήσεις και τις αξιολογήσεις, η οικογένεια Shedds έκλεισε το σπίτι στις 15 Ιουνίου 2015, έχοντας πληρώσει 172.425 δολάρια (156.401 ευρώ) σε μετρητά – τα οποία ήταν αποτέλεσμα αποταμίευσης πολλών χρόνων. «Μας είπαν συγχαρητήρια για το νέο μας σπίτι», μου είπε ο Shedd.

Με βάση τους τίτλους ιδιοκτησίας, το οικόπεδο για το οποίο πλήρωσε ο Shedd ήταν στην πραγματικότητα 40 στρέμματα δάσους σε μια κοίτη ποταμού στα βόρεια.

Το τιμητικό απολυτήριο στρατού του βετεράνου εκδόθηκε μόλις πέρυσι τον Αύγουστο κι έτσι ο Shedd έβαλε τη γυναίκα και τα παιδιά του στο νέο σπίτι προτού επιστρέψει στο Fort Benning. Όμως η Jacinda άρχισε σύντομα να παραπονιέται για τις αγελάδες των γειτόνων, οι οποίες καραδοκούσαν γύρω από το σπίτι συνεχώς. Περνούσαν μέσα από τον σπασμένο φράχτη και έτρωγαν το χορτάρι στην πίσω αυλή, σύμφωνα με τον Shedd, ενώ το σημείο που ήθελαν να παίξουν τα παιδιά του ήταν γεμάτο με κοπριές αγελάδας. Ο Shedd αποφάσισε να στήσει ξανά μόνος του τον φράχτη στρατολογώντας έναν τοπογράφο, ώστε να ξέρει ακριβώς πού να τον τοποθετήσει.

Ο τοπογράφος έφερε κακά νέα. Με βάση τους τίτλους ιδιοκτησίας, το οικόπεδο για το οποίο πλήρωσε ο Shedd ήταν στην πραγματικότητα 40 στρέμματα δάσους σε μια κοίτη ποταμού στα βόρεια. Το σπίτι στο οποίο ζούσε με την οικογένειά του δεν αποτελούσε καν δική του ιδιοκτησία.

Το χειρότερο από όλα ήταν ότι οι γείτονες τώρα λένε ότι το σπίτι τούς ανήκει και προσπαθούν να κάνουν έξωση στους Shedds.

Η πραγματικότητα όπως είναι, μέσα από το Newsletter του VICE Greece

Η περίεργη αυτή κατάσταση έρχεται να προστεθεί στις αμέτρητες περιπτώσεις στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ, που μοιάζουν με βόμβα έτοιμη να εκραγεί. Όταν έσκασε η λεγόμενη «στεγαστική φούσκα» το 2007 και το 2008, οι εταιρείες ενυπόθηκων δανείων άρχισαν να αγνοούν συστηματικά τους υφιστάμενους από πολλά έτη νόμους περί μητρώων περιουσιακών στοιχείων. Συνεπώς, τα σφάλματα –είτε λόγω ανακριβών τίτλων ιδιοκτησίας είτε λόγω πλαστών εγγράφων μεταβίβασης– έχουν σπείρει το χάος στα υποθηκοφυλακεία της πολιτείας και στις εκδικάσεις υποθέσεων για κατάσχεση ακινήτων. Τα σφάλματα αυτά δημιουργούν ρήγματα στην «αλυσίδα των τίτλων ιδιοκτησίας», δημιουργώντας σύγχυση ως προς το ποιος έχει την κυριότητα επί των ακινήτων.

Η Οδύσσεια του Shedd καταδεικνύει τις πιθανές συνέπειες για τους ανυποψίαστους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι μπορούν να πέσουν θύματα μιας στεγαστικής αγοράς που είναι χτισμένη πάνω σε ένα βουνό απάτης. Το μόνο ερώτημα είναι πόσο βαθιά είναι αυτά τα ρήγματα.

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Στην περίπτωση του Shedd, το σφάλμα προέκυψε μετά την αρχική κατασκευή. Οι Careys, οι γείτονές του, μεταβίβασαν τους τίτλους ιδιοκτησίας της γης στην κόρη τους και τον σύζυγό της, James Stampes, ώστε να χτίσουν ένα σπίτι, και ο Stampes έβαλε το σπίτι σε υποθήκη για να πληρώσει την κατασκευή. Όμως η νομική περιγραφή στη συμβολαιογραφική πράξη αφορούσε εξαρχής λάθος ιδιοκτησία και όχι τη γη πάνω στην οποία ήταν χτισμένο το σπίτι.

Το σπίτι του Stampes και της γυναίκας του μπήκε σε διαδικασίες κατάσχεσης το 2008, οι οποίες τελικά ολοκληρώθηκαν έξι χρόνια αργότερα. Η Fannie Mae, μια ημι-κυβερνητική εταιρεία, απέκτησε το σπίτι μέσω πλειστηριασμού και το πούλησε στον Shedd. Όμως για χρόνια κανείς δεν είχε προσέξει ότι οι τίτλοι ιδιοκτησίας ήταν εσφαλμένοι και ότι η νομική περιγραφή αφορούσε λάθος αγροτεμάχιο. «Κανείς δεν έκανε αυτοψία για να δει πού ακριβώς βρίσκεται το σπίτι», μου είπε ο Shedd.

Όταν άκουσε τα κακά νέα και έχοντας συμβουλευτεί έναν δικηγόρο ακινήτων, ο Shedd ζήτησε από τους Careys να γίνει ανταλλαγή. Οι Careys θα έπαιρναν τα 40 στρέμματα δάσους και ο Shedd θα έπαιρνε το οικόπεδο μέσα στο οποίο ήταν χτισμένο το νέο του σπίτι. Αρχικά, σύμφωνα με τον Shedd, οι Careys συμφώνησαν, όμως άλλαξαν γνώμη λίγες μέρες αργότερα. «Η σύζυγος λέει ότι δεν μας μεταβιβάζουν τους τίτλους ιδιοκτησίας», είπε ο Shedd. «Τους ήρθε λαχείο όλο αυτό».

Για χρόνια, κανείς δεν είχε προσέξει ότι οι τίτλοι ιδιοκτησίας ήταν εσφαλμένοι και ότι η νομική περιγραφή αφορούσε λάθος αγροτεμάχιο.

Ο βετεράνος υπέθεσε ότι η ασφαλιστική του εταιρεία θα επέλυε το ζήτημα, μιας και οι τίτλοι ιδιοκτησίας υποτίθεται ότι προστατεύουν τους ασφαλισμένους από σφάλματα στα συμβόλαια. Όταν όμως προσέφυγε στην ασφαλιστική εταιρεία American Eagle, ο ασφαλιστής απευθύνθηκε σε εξωτερικό δικηγόρο, τον Mark Kuehling, για να εξετάσει το αίτημα. «Η ιδιοκτησία λάθος αγροτεμαχίου δεν αποτελεί σφάλμα όσον αφορά την ασφαλισμένη γη», έγραψε ο Kuehling στους Shedds.

Με άλλα λόγια, το γεγονός ότι ο Shedd αγόρασε 40 στρέμματα δάσους αντί για το σπίτι το οποίο νόμιζε ότι έπαιρνε δεν ήταν πρόβλημα της ασφαλιστικής εταιρείας.

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Ο Kuehling επίσης τους παρέπεμψε σε μια εξαίρεση της ασφάλειας των τίτλων ιδιοκτησίας, με βάση την οποία ο ασφαλιστής δεν υποχρεούται να καταβάλει αποζημιώσεις σε περίπτωση «οποιωνδήποτε καταπατήσεων, αλληλοεπικαλύψεων, αντιφάσεων ή συγκρούσεων στην οριοθέτηση, ελλείψεων στην περιοχή ή άλλων θεμάτων που θα προέκυπταν μετά από ακριβή και πλήρη τοπογράφηση ή επιθεώρηση του κτήματος».

Στο συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, ο Shedd είχε υπογράψει μια φόρμα «απαλλαγής», η οποία πιστοποιούσε ότι δεν είχε προχωρήσει σε τοπογραφική αποτύπωση του οικοπέδου και ότι ο ασφαλιστής δεν θα ήταν υπεύθυνος για «τυχόν ζημιές που οφείλονται σε τέτοιου είδους διαφορές». Παρ' όλα αυτά άσκησε έφεση, υποστηρίζοντας ότι είχε διεξάγει επιθεώρηση, σύμφωνα με την πολιτική της ασφαλιστικής. Επιπλέον, όλα τα έγγραφα αναφέρονταν όντως σε σπίτι και η σύμβαση της πώλησης ήταν συμβόλαιο κατοικίας και όχι συμβόλαιο άδειου οικοπέδου χωρίς κατοικία. Το εσφαλμένο συμβόλαιο είχε ως επακόλουθο και λανθασμένους τίτλους ιδιοκτησίας, υποστήριξε ο Shedd.

Ωστόσο, ο Kuehling επέμεινε ότι δεν υπήρχε σφάλμα στους τίτλους ιδιοκτησίας όπως αυτοί περιγράφονταν στην ασφάλιση – τα 40 στρέμματα γης, με άλλα λόγια. «Λυπάμαι που το πρόβλημα αυτό έχει επηρεάσει τη χρήση και την απόλαυση του σπιτιού σας», έγραψε. (Ο Kuehling δεν ανταποκρίθηκε στο αίτημά μας για κάποιο σχόλιο. Ο Eric Offen, πρόεδρος της ασφαλιστικής εταιρείας American Eagle, αρνήθηκε επίσης να σχολιάσει.)

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Ο James Surane, δικηγόρος που ειδικεύεται στις κατασχέσεις ακινήτων στη Βόρεια Καρολίνα, έμεινε έκπληκτος με την απόφαση της ασφαλιστικής εταιρείας. «Ο δικηγόρος που αναλαμβάνει τα συμβόλαια μεταβίβασης και η εταιρεία είναι αυτοί που υποτίθεται ότι διασφαλίζουν την εγκυρότητα της νομικής περιγραφής και όχι ο τοπογράφος», μου είπε. «Αν είχε πραγματοποιηθεί επιθεώρηση, το πρόβλημα θα είχε αποκαλυφθεί, αλλά αυτό δεν μεταθέτει την ευθύνη στον ιδιοκτήτη του σπιτιού».

Εν τω μεταξύ, οι Careys προσέλαβαν τον δικηγόρο Mark Reents και κόλλησαν σημείωμα έξωσης στην πόρτα του Shedd στις 6 Ιανουαρίου αυτής της χρονιάς. «Σας γνωστοποιούμε ότι καταπατάτε το ακίνητό μας», έγραφε το σημείωμα. Οι Careys έδωσαν προθεσμία μέχρι τις 15 Φεβρουαρίου στους Shedds. Όταν οι Shedds αρνήθηκαν να φύγουν, οι Careys κατέθεσαν αγωγή τον Μάιο, διεκδικώντας 20.000 δολάρια (18.170 ευρώ) αποζημίωση παράλληλα με το σπίτι. (Ο Reents, δικηγόρος της οικογένειας Carrey, δεν ανταποκρίθηκε στο αίτημά μας για σχολιασμό.)

Μέσω ενός κοινωνικού λειτουργού που βρίσκεται στην υπηρεσία του τοπικού γερουσιαστή, ο Shedd επικοινώνησε με τη Fannie Mae, την ημι-κυβερνητική εταιρεία που του πούλησε το σπίτι. Η Fannie προσφέρθηκε να παρέμβει στην υπόθεση του Shedd και να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση αγοράς. Ο Shedd θα έπαιρνε πίσω τις 174.425 δολάριά του (158.490 ευρώ), συν επιπλέον αποζημίωση ύψους 2.500 δολαρίων για τα νομικά έξοδα και η Fannie Mae θα έπαιρνε πίσω το σπίτι. Η παρέμβαση έγινε επισήμως στις 31 Μαΐου.

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Όταν, όμως, η Fannie Mae έστειλε τη συμφωνία διακανονισμού στον Shedds τον Ιούλιο, η εταιρεία είχε αλλάξει τους όρους. Οι Shedds θα έπρεπε να συνεχίσουν τον δικαστικό αγώνα με τους Careys και να πληρώσουν οι ίδιοι τα νομικά έξοδα. Οι υπόλοιποι εμπλεκόμενοι στην υπόθεση –ο ασφαλιστής και ο συντάκτης της μεταβίβασης ακινήτου– θα απαλλάσσονταν από κάθε ευθύνη για τον διακανονισμό. Επιπλέον, η συμφωνία θα ήταν εμπιστευτική και θα προέβλεπε την εφαρμογή αντι-δυσφημιστικής ρήτρας που θα εμπόδιζε τους Shedds να πουν οτιδήποτε αρνητικό για τη Fannie Mae δημόσια.

Κεντρικό ρόλο στο πρόβλημα του Shedd έπαιξε το γεγονός ότι πλήρωσε σε μετρητά. «Αν είχε χρηματοδοτηθεί από τράπεζα, θα είχε γίνει έστω μια υποτυπώδης μέτρηση ώστε να αποτυπωθούν τα όρια του οικοπέδου».

«Τους είπα ότι δεν θα υπογράψω», μου είπε ο Shedd. «Υπάρχουν άνθρωποι που πρέπει να ακούσουν την ιστορία μου». Ο τότε δικηγόρος του βετεράνου επιχείρησε να πείσει όλους τους εμπλεκόμενους να προχωρήσουν σε διαμεσολάβηση, αλλά η Fannie Mae αρνήθηκε, λέγοντας ότι το μόνο που ήταν διατεθειμένη να κάνει ήταν να πάρει πίσω το σπίτι και να επιστρέψει στον Shedd τα χρήματά του.

Ο Brent Rodine, τρέχων δικηγόρος της Fannie Mae, δεν δέχτηκε να κάνει κάποιο σχόλιο. Η Rosemary Clinton, δικηγόρος της εταιρείας συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων γνωστής ως Buffalo Land & Title, μου είπε: «Δεν μπορώ να απαντήσω σε ερωτήσεις», επικαλούμενη εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις.

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Ο Shedd λέει ότι δεν μπορεί πλέον να διαθέσει χρήματα για δικηγόρο και η οικογένειά του κατέχει επισήμως μόνο ένα άδειο οικόπεδο, χωρίς να έχει μέρος να μείνει όταν και αν γίνει έξωση. Με την απελπισία του να μεγαλώνει, ο Shedd ανάρτησε βίντεο στο YouTube, στο οποίο περιγράφει λεπτομερώς όλη την υπόθεση και ζητά από τους θεατές να μοιραστούν τα δικά τους δεινοπαθήματα. «Πόσοι άνθρωποι μένουν σε σπίτι που δεν τους ανήκει;» ρώτησε.

Είναι αδύνατο να προσδιοριστεί πόσες άλλες κατοικίες έχουν σημαντικά σφάλματα κατά τον ίδιο τρόπο – αλλά θα ήταν λάθος να υποθέσουμε ότι ο Shedd είναι ο τελευταίος αγοραστής ακινήτου που θα βιώσει μια τέτοια καταστροφή. «Από τις υποθέσεις πλειστηριασμών με τις οποίες ασχολούμαι, το 50 % έχει σφάλματα στους τίτλους ιδιοκτησίας, ίσως και παραπάνω», είπε η Surane, δικηγόρος που ειδικεύεται στις κατασχέσεις ακινήτων. «Οι δανειστές και οι ασφαλιστές είχαν τεράστιο φόρτο εργασίας και έκαναν λάθη».

Κεντρικό ρόλο στο πρόβλημα του Shedd έπαιξε το γεγονός ότι πλήρωσε σε μετρητά. «Αν είχε χρηματοδοτηθεί από τράπεζα, θα είχε γίνει έστω μια υποτυπώδης μέτρηση ώστε να αποτυπωθούν τα όρια του οικοπέδου», σύμφωνα με την Tara Twomey, δικηγόρο στο Κέντρο Εθνικού Δικαίου Καταναλωτών. «Το γεγονός ότι πλήρωσε με μετρητά σήμαινε ότι δεν υπήρχε δεύτερο πρόσωπο για να επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια».

Η επιμονή της American Eagle να αποκλείει τις εσφαλμένες περιγραφές από τις αξιώσεις επί των ακινήτων εγείρει ερωτήματα για τον βαθμό στον οποίο θα μπορούσαν να χειροτερέψουν τα πράγματα όσο απομακρυνόμαστε από την κρίση των πλειστηριασμών. Καθώς o αποκλεισμός της τοπογράφησης έχει πλέον καθιερωθεί, θα μπορούσαν άραγε οι ασφαλιστές με παρόμοιο τρόπο να αρνηθούν να πληρώσουν για το νέφος λαθών που κάλυψε την αγορά ακινήτων τη δεκαετία του 2000; «Οι ασφαλιστικές εταιρείες βγάζουν λεφτά μόνο αν δεν χρειάζεται να πληρώσουν», είπε η Twomey. «Εικάζω ότι οι περισσότεροι άνθρωποι δεν έχουν ιδέα ότι αυτό αποκλείεται από την ασφάλεια».

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Ο Shedd λέει ότι δουλεύει με τους πολιτειακούς νομοθέτες της Oklahoma για να απαιτήσει από τους κατόχους στεγαστικών δανείων να κάνουν τοπογραφικές μετρήσεις πριν από τον πλειστηριασμό και να καταθέσουν αυτές τις μετρήσεις στο πολιτειακό κτηματολόγιο. Αυτό θα είχε αποτρέψει τον εφιάλτη που ζει ο ίδιος.

«Όλες οι συνομιλίες μας είναι γύρω από αυτό», λέει ο Shedd, αναφερόμενος στη ζωή που έχει στο μέρος που αποκαλεί σπίτι του. «Κάθε φορά που κουρεύω το γκαζόν, νιώθω ότι κουρεύω το γκαζόν του γείτονα».

Περισσότερα από το VICE

Ζάπλουτοι και Κόσμος Υψηλής Κοινωνίας Αποκαλύπτουν πώς Καπνίζουν το Χόρτο τους

Από Ημερολόγια Περιόδου Μέχρι Μετρητές Σακχάρου: Τα Νέα Apps Βγάζουν τους Γιατρούς από τη Μέση;

Όσα Είδα Χθες στο Συνέδριο του ΣΥΡΙΖΑ

Ακολουθήστε το VICE στο Twitter, Facebook και Instagram.