Mon proprio peut-il m’empêcher de fumer du weed chez nous?

La légalisation imminente du cannabis réjouit un bon nombre d’adeptes de la fumette, tandis que certains proprios ont la boucane qui leur sort par les oreilles.

Depuis quelques mois, des associations de propriétaires mécontents déplorent que, selon eux, la légalisation du weed sera synonyme de bats grillés par centaines dans leurs logements, et que ça va être une grosse nuisance pour tout le monde. Ils militent pour pouvoir rouvrir les baux d’un coup et y ajouter l’interdiction de fumer du cannabis.

La question qu’on se pose : est-ce qu’ils peuvent réellement vous empêcher de fumer du weed dans votre logement? Et pouvez-vous vous faire sacrer dehors pour ça?

Avec des villes comme Saint-Jérôme, qui souhaitent – et qui peuvent – vous interdire de griller les blunts en public, ce qui vous confinerait à la fumette à la maison, la question semble d’autant plus importante.

Ce qui ressort de notre petite enquête, c’est que oui, votre proprio a le droit de vous empêcher de fumer, et ultimement de vous montrer la porte si vous ne respectez pas ses exigences. Mais il doit passer au travers d’un processus pas si simple que ça.

Si c’est écrit dans ton bail que tu n’as pas le droit de fumer de weed ou de cigarettes, tu dois te conformer à la règle. C’est la loi.

Mais ça ne veut pas dire qu’on va nécessairement résilier ton bail à la première occasion, nuance Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec. Ça peut arriver, ça reste à la discrétion des juges, mais il devrait y avoir d’abord des avertissements.

Si ton proprio va devant la Régie du logement une première fois, il pourrait commencer par obtenir une ordonnance qui t’oblige à respecter ton engagement de ne pas fumer, comme il est arrivé à cette locataire l’an dernier. Dans ce cas précis, le jugement stipule clairement que s’il y a récidive, les proprios pourront alors « saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail ». Un peu comme c’est arrivé à une locataire récalcitrante en 2014.

Ça se peut aussi que le propriétaire ne veuille pas t’évincer, mais plutôt te faire verser des dédommagements. Ça dépend des circonstances.

Le simple non-respect d’une clause dans le bail, ce n’est pas assez pour te mettre à la rue. « Ce n’est pas parce qu’on demande la résiliation [du bail] qu’on va automatiquement l’obtenir, précise Denis Miron, responsable des communications à la Régie du logement. L’autre partie doit démontrer qu’il y a un préjudice sérieux, et, à ce moment-là, c’est à elle de démontrer le préjudice sérieux. »

Directeur de l’Association pour les droits des non-fumeurs au Québec, François Damphousse rencontre régulièrement des propriétaires pour les conseiller dans leurs démarches pour des logements ou propriétés sans fumée.

Il explique que, parmi la preuve qui peut être retenue contre un locataire, il y a la possibilité de tenir un registre de toutes les fois où les voisins ont senti la fumée secondaire, recueillir des témoignages, des lettres du médecin qui témoignent que l’état d’une personne atteinte d’une maladie (comme l’asthme) se détériore en raison de la fumée. Si un voisin a fait une plainte au propriétaire, il peut aussi s’en servir comme preuve.

« Il y a des juges qui ont refusé les recours du propriétaire parce qu’ils n’avaient pas été en mesure de démontrer que ça causait une perte de jouissance aux autres locataires, explique François Damphousse. Et on voit de plus en plus de propriétaires qui s’organisent pour recueillir cette preuve-là. »

Mettons que ce n’est pas au bail, et que tu es un gros dégueulasse qui jaunit les murs en fumant trois paquets et dix joints par jour les fenêtres fermées. Est-ce qu’on peut te mettre dehors pour ça?

Oui, résume Denis Miron, de la Régie. Même si, en principe, tu as le droit de fumer selon ton bail, le droit n’est pas absolu. « [Le locataire] doit quand même respecter les autres obligations qui sont de ne pas troubler la jouissance paisible des lieux. Si la fumée, quelle que soit la fumée ou l’origine, importune les autres voisins, il est possible que quelqu’un porte plainte, explique M. Miron. Si on a le droit d’avoir un animal dans son logement, ça n’autorise pas à ce que le chien jappe ou fasse du grabuge. »

Maxime Roy-Allard a une position un peu plus nuancée. S’il reconnaît qu’il serait possible de le faire, il juge qu’une éviction serait dans ce cas-ci surprenante. « Il faudrait vraiment que vous troubliez de manière importante la vie des autres locataires. Pour de la fumée de cigarette, il faudrait vraiment que ce soit grave pour la santé et sécurité des autres. Et ce serait très difficile à prouver », insiste-t-il.

On peut ici prendre exemple sur un cas de 2016, dans lequel un propriétaire occupant tolérait que son locataire fume la cigarette dans son logement, au sous-sol… Jusqu’à ce le propriétaire soit atteint d’un cancer causé par sa propre consommation de cigarettes. C’est à ce moment qu’il a exigé que son locataire cesse de fumer. L’affaire est passée en cour et la Régie a reconnu que les agissements du fumeur causaient un « préjudice sérieux » au proprio. Le locataire n’a pas été évincé, mais la Régie a ordonné qu’il cesse de fumer à l’intérieur.

Si tu as déjà un bail qui te permet de fumer, ton proprio peut éventuellement l’interdire.

Il doit suivre la procédure : au moment de renouveler le bail, et dans les délais prescrits, il peut envoyer un avis dans lequel il ajoute le nouveau règlement.

Si tu ne réponds pas, tu es en train d’accepter tacitement ton sort. Sache que tu peux contester.

Le propriétaire va devoir se rendre à la Régie du logement et faire valoir son point; argumenter que ça endommage les lieux, que ça cause des problèmes au voisinage, etc. Un locataire peut de son côté faire valoir qu’il fait un usage médical du cannabis, par exemple, ou encore qu’il ne cause aucun problème aux voisins.

La Régie va ensuite devoir trancher. « Il n’y a aucune garantie du résultat, indique le responsable des communications de la Régie, Denis Miron. Il y a eu des cas où, pour la cigarette, on a accepté une modification, dans d'autre cas, on l'a refusée. »

De son côté, le conseiller en droit du logement à Entraide logement Hochelaga-Maisonneuve, Guillaume Dostaler, juge qu’il est « à peu près impossible pour un propriétaire de faire ajouter cette clause au bail » si elle n’y était pas au départ.

« Le tribunal se dit que, de toute façon, il y a des recours qui peuvent être intentés même si ce n’est pas inscrit dans le bail, si la preuve est faite que ça dérange les voisins. » Il ajoute avoir observé quelques cas dans les dernières années où la demande d’ajout de la règle de ne pas fumer par un propriétaire avait été rejetée par la Régie.

« Si des locataires m’appellent à ce sujet, je vais leur conseiller de refuser la demande du propriétaire », assure M. Dostaler.

Justine de l'Église est sur Twitter.