Sulit Menyepakati Program DP 0 Rupiah Anies-Sandi Sebagai 'Indonesian Dream'

Seumur-umur tinggal di Indonesia, baru kali ini saya mendengar soal Indonesian Dream. Frase tersebut awalnya terdengar asing, pasalnya selama saya dibesarkan di rumah dan di sekolah, tak pernah sekalipun orang tua atau guru yang mengelu-elukan soal impian Indonesia.

Apakah ini konsep yang dipinjam dari etos American Dream? Yang mengedepankan kesetaraan, kebebasan, dan kesempatan untuk meraih kesuksesan materi? Entahlah.

Wakil Gubernur DKI Jakarta Sandiaga Uno baru-baru ini bikin statement, kalau Indonesian Dream itu dulu sebatas cuma punya motor. Kini orang-orang, menurut Sandiaga lagi, kudu punya rumah buat ‘naik kelas’ dan supaya tetap selaras dengan semangat impian itu.

“American dream itu adalah memiliki rumah. Indonesian dream selalu dikaitkan dengan memiliki motor. Sekarang bagaimana meningkatkan Indonesian dream atau the Jakarta dream adalah punya rumah," ujar Sandiaga dilansir Kompas.

Bukan tanpa alasan Sandiaga ujug-ujug ngomongin soal impian, dia lagi membahas soal pengadaan 50.000 unit rumah susun dengan DP 0 Rupiah buat warga Jakarta. Selama kampanye pemilihan gubernur tahun lalu, rencana penghapusan DP itu cukup memicu perbincangan dan perdebatan, tapi tak sedikit pula yang cukup menanti-nanti realisasinya.

Kini orang-orang boleh sumringah sedikit. Rencana tersebut sudah terealisasi di tanggal cantik 18-1-18 setelah mendapat lampu hijau dari Bank Indonesia dan mendapat restu dari kelompok pengembang Real Estate Indonesia (REI). Untuk tahap awal rumah susun tersebut bakal dibangun di Pondok Kelapa, Jakarta Timur yang ditargetkan selesai pada pertengahan 2019.

Program ini awalnya memang banyak disangsikan, sampai-sampai Bank Indonesia ogah berkomentar. Pasalnya, DP 0 Rupiah jelas menyalahi peraturan BI yang mewajibkan DP minimal 15 persen untuk KPR. Belakangan, BI melunak dan memberi izin karena program unggulan Anies itu dijamin oleh pemda.

Program DP rumah 0 Rupiah ini menyasar masyarakat dengan penghasilan antara Rp7 juta - Rp10 juta. Jadi jelas ya, segmen masyarakat mana yang coba disasar oleh pemprov DKI? Kelas menengah lah.

Menurut World Bank, kelas menengah adalah mereka yang memiliki pengeluaran per kapita US$2-US$20 sehari. Masih menurut World Bank lagi, saat ini satu di antara lima orang Indonesia adalah warga kelas menengah.

Nantinya setiap orang yang tertarik mengajukan KPR rumah DP 0 Rupiah, wajib menabung Rp2,3 juta setiap bulan di Bank Jakarta selama enam bulan untuk melihat performa keuangan calon debitur. Hal tersebut juga dirancang untuk mengurangi kredit macet. Nantinya debitur akan mencicil Rp2.3 juta per bulan selama 20 tahun.

Namun belum bisa dipastikan apakah bunga yang ditetapkan bakalan tetap (fixed) atau mengambang (floating). Harga rumah buat tipe 36 dengan dua kamar tidur, dapur, ruang keluarga bakal dipatok Rp320 juta, sedangkan tipe 21 dengan satu kamar tidur dihargai dengan Rp185 juta. Jika diasumsikan cicilan rumah dari program Anies-Sandi adalah Rp2,3 juta per bulan selama 20 tahun, maka total harga rumah mencapai Rp552 juta.

Ada alasan mengapa program DP rumah 0 Rupiah milik Anies-Sandi tak ada bedanya dengan trik marketing pengembang yang telah lama beredar demi menggaet pembeli. Penghapusan uang muka memungkinkan diterapkan dengan adanya subsidi, dan dalam hal program pemprov DKI Jakarta, maka APBD lah yang akan dipakai untuk menyubsidi uang muka rumah.

Misalkan harga rumah adalah Rp150 juta dan bank mewajibkan DP 15 persen, maka uang panjar yang harus dibayar calon debitur adalah Rp22.5 juta. Dengan trik marketing bebas uang muka ini, pengembang akan menalangi uang panjar tersebut kepada bank penyedia KPR. Harga rumah bakal menggelembung menjadi Rp172,5 juta. Itu belum termasuk bunga cicilan.

Ketua Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman ‎Seluruh Indonesia (APERSI) Eddy Ganefo membenarkan bahwa DP 0 rupiah hanyalah gimmick marketing, karena secara psikologis, besaran uang muka yang minimal 15 persen kadang bikin jiper calon konsumen. Itu pula alasan tim Gubernur Anies Baswedan mengubah narasi dari awalnya janji DP 0 persen menjadi 0 Rupiah.

“Kalau bilang tidak ada DP atau tanpa DP alias nol ‎persen ke bank, maka bank bisa kena semprit BI karena itu melanggar rasio loan-to-value,” ujar Eddy.

Dengan skema program rumah DP 0 rupiah, bisa jadi tidak akan menyelesaikan masalah perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Tentu karena ambang batas penghasilan yang cukup tinggi. Meski belum ada statistik resmi soal berapa jumlah penduduk dengan rentang penghasilan tersebut, namun menurut Badan Pusat Statistik, 48.91 persen warga DKI Jakarta belum punya rumah sendiri. Itu berarti ada 4.891.000 penduduk yang entah tidak mampu membeli atau enggan mengajukan KPR.

Salah seorang warga Jakarta, Yogi Prasetyo, yang bekerja sebagai karyawan universitas swasta di Jakarta Barat, mengaku bakal sulit bagi dirinya untuk mengikuti program perumahan Anies - Sandi. Bukan cuma karena dirinya ‘hanya’ berpenghasilan Rp6 juta per bulan, namun program tersebut menurutnya tak beda denga apa yang ditawarkan pengembang lain.

“Jika pun gaji saya Rp7 juta per bulan, ngapain juga saya memilih rumah di Pondok Kelapa?” kata Yogi kepada VICE Indonesia. “Dengan harga rumah Anies-Sandi yang segitu, banyak pilihan rumah tapak lain di pinggiran Jakarta yang lebih nyaman.”

Menurut Yogi, program yang paling tepat untuk masyarakat berpenghasilan rendah adalah subsidi perumahan, bukan cuma perkara uang muka 0 persen. Ia mengatakan bahwa jika pun gajinya mencapai Rp7 juta, cicilan sebesar Rp2.3 juta per bulan akan dirasa cukup memberatkan, belum lagi jika suku bunga naik setelah cicilan berjalan selama beberapa tahun.

Yogi sendiri lebih memilih rumah subsidi pemerintah yang berada di Bogor, Jawa Barat. Rumah tersebut awalnya dibeli dengan harga Rp150 juta. Ia mengaku memang masih mengandalkan bantuan orang tua untuk membayar uang muka yang sebesar Rp34 juta. Cicilan per bulannya ‘cuma’ Rp800 ribu selama 20 tahun.

Asumsi Yogi ada benarnya. Batasan Rp7 juta itu sangat minim jika harus dibebani lagi dengan cicilan Rp2.3 juta. Memang, batasan tersebut bisa berupa gabungan gaji suami dan istri atau ditanggung semuanya oleh salah satunya.

Jika dibikin simulasi, misalkan si A punya gaji Rp4 juta dengan dua anak dan bermacam kebutuhan mendasar lain, sementara istri bergaji Rp3 juta, bisa dibayangkan sebagai berikut: - Cicilan rumah Anies - Sandi: Rp2.3 juta
- Listrik dan air: Rp400 ribu
- Kebutuhan anak: Rp1 juta
- Makan: Rp2 juta
- Transportasi: Rp1 juta

Itu cuma simulasi, tapi asumsinya, A dan sang istri cuma punya sisa Rp300 ribu sebagai dana cadangan. Jelas rumah Tipe 36 dengan harga Rp320 juta masih terlalu tinggi buat mereka. Jika pun mereka memilih Tipe 21 yang lebih murah, rumah tersebut bakalan jadi tidak layak untuk dihuni empat anggota keluarga.

Ketua Forum Warga Kota Jakarta Azas Tigor Nainggolan mengatakan bahwa program DP 0 Rupiah Anies-Sandi tak memiliki kelebihan apa pun yang bisa dijual. Ia mencontohkan bahwa harga apartemen di tengah kota seperti Kalibata dengan tipe 36 masih berkisar di harga Rp300 juta-an. Dikutip dari situs Jual-Apartemen.com harga apartemen Kalibata City tipe 36 dengan perabotan lengkap (full-furnished) dipatok mulai dari Rp340 juta hingga Rp440 juta.

“Aneh jika program ini harus disubsidi lewat APBD, sementara pengembang juga bisa menyediakan rumah dengan tipe dan harga yang sama, bahkan lebih murah. Jadi untuk apa pemprov Jakarta repot-repot bikin program ini?” kata Azas.

Jadi di mana letak Indonesian Dream yang dimaksud Sandiaga dalam demografi warga Jakarta yang cukup timpang secara sosial dan ekonomi? Bisa jadi Indonesian Dream tidak akan meningkat ke mana-mana selain tetap berkutat pada kepemilikan sepeda motor.

Sebab sepeda motor bisa mengantar kita menempuh perjalanan 2 jam ke tempat kerja dari rumah subsidi yang pinggiran Jabodetabek. Itu mimpi yang masih lebih realistis daripada DP 0 Rupiah tapi jatuh-jatuhnya sama-sama aja kayak beli rumah lainnya.