Come faccio a decidere se comprare casa è la cosa giusta per me?

Nel 2021 il mercato immobiliare italiano ha registrato un aumento di oltre 45.000 compravendite rispetto all’anno precedente, in particolare grazie alla fascia di età 18-35 e per effetto dei bonus e dei tassi favorevoli sulla prima casa. Le proiezioni per il 2022 annunciano già una nuova crisi, ma resta comunque il dato: quando le condizioni sono favorevoli, ancora molti giovani italiani scelgono l’acquisto di un immobile.

In realtà le medie europee ci dicono che l’Italia non è ai primissimi posti per cittadini proprietari di immobili (in Romania il 96,4 percento della popolazione possiede una casa), ma con il suo 72,9 rimane comunque uno dei paesi dell’area occidentale (superati solo dalla Spagna, 78,2) con più possidenti. In Germania, ad esempio, solo il 51,9 percento della popolazione ha un’abitazione propria.

È difficile descrivere questi ultimi dati: la cultura del possesso di un immobile, per quanto ancora molto radicata, è molto sfaccettata e sta cambiando. Un tempo comprare casa era un vero e proprio status symbol—per molti l’unico modo concepibile per emanciparsi dal tetto genitoriale—mentre adesso la situazione dipende molto anche dalle scelte personali: un’intera vita in affitto è una scelta che fanno in molti, e che non riguarda soltanto l’aspetto economico (non è automatico, infatti, che convenga).

Come capire, quindi, se l’acquisto di una casa è una soluzione sensata per il proprio percorso, o se questo tipo di impegno a lungo termine non fa per noi? I fattori che possono aiutarvi a capirlo toccano tre aree specifiche: le opportunità economiche, l’interesse necessario per sbattersi in una miriade di questioni pratiche che per ora non vi toccano, e la vostra attitudine riguardo al binomio esistenziale flessibilità/stabilità.

Partiamo dall’aspetto più ovvio: per comprare casa dovrete confrontarvi in profondità con la vostra situazione economica. Non soltanto quella attuale per stabilire se potete anche solo pensarci, ma anche quella futura. “Addentrarsi nella richiesta di un mutuo,” ha spiegato a VICE il commercialista Lorenzo Gregoriani, “significa entrare nel sistema logico delle banche. Che mettono al primo posto il concetto di garanzia: vogliono essere sicuri che le ripagherete sul lungo periodo. Un reddito alto, ad esempio, non è per forza di cose un fattore determinante. Un dipendente statale con uno stipendio medio basso ha spesso più probabilità che la sua richiesta sia accettata, rispetto a un libero professionista che ha fatturato molto lo scorso anno ma il cui settore è fluttuante.”

Se non riuscite a fornire voi queste garanzie, spiega Gregoriani, “dovete poter contare su garanti terzi che si accollerebbero il mutuo in caso di vostra insolvenza: genitori, parenti, coniugi, ecc.” Mutuo significa studiare i tassi di interesse, scegliere un piano di rientro pluridecennale, trovare professionisti fidati in grado di illustrarvi la situazione, spese per le perizie tecniche e per il rogito notarile da mettere nel conto totale, assumersi un certo carico di ansia perché state coinvolgendo nei vostri problemi economici persone a cui volete bene.

Se studiare i tassi e destreggiarsi fra diverse banche non fa per voi, potrete sempre rivolgervi alla figura del mediatore creditizio o anche broker per i mutui. Quella del broker è figura capace di alleggerire di molto l’ansia legata all’acquisto di una prima casa e potrebbe incidere sulla vostra scelta di andare fino in fondo. Sarà lui o lei a chiedervi tutti i documenti necessari—estratti conti, buste paga, dichiarazione dei redditi—e a parlare con le banche, offrendovi uno o più preventivi fra cui scegliere. Vi dirà anche nel dettaglio tutte le spese a cui andrete incontro: costo del rogito; pagamento agenzia (se ne avete usata una); assicurazione incendi (obbligatoria se fate il mutuo con una banca); istruttoria bancaria; perizia della banca; imposta sostitutiva; varie ed eventuali. Sembrano tante spese, be’, perché lo sono.

Soave Letizia è direttrice finanziaria di Più Mutui Casa Spa, a Milano. In pratica, ha spiegato a VICE, “Sono sia mediatrice che consulente, perché il mio lavoro è proprio quello di ascoltare le esigenze del cliente e consigliargli la scelta più giusta. Siamo convenzionati con tanti partner bancari e siamo in grado di personalizzare i preventivi.”

In genere se la cifra dell’immobile non è enorme, il broker potrebbe chiedervi solo un rimborso spese minimo, come Letizia, in quanto la sua parcella viene pagata proprio dalle banche. Altri invece lavorano a percentuale, quindi bisogna capire se il tempo e le ansie risparmiate varranno effettivamente quei soldi.

Negli anni scorsi si era parlato molto di questa figura un po’ opaca, ma informandosi o cercando contatti di mediatori nella propria cerchia di conoscenze non si dovrebbero avere brutte sorprese. “Fino a poco tempo fa questo ruolo non era conosciuto, ma negli ultimi anni si è fatto largo, anche causa Covid, per la poca disponibilità di ingresso nelle banche.”

Una delle domande generazionali forse più sentite riguardo alla prima casa è relativa a chi lavora con la partita iva; chi non è un lavoratore dipendente può accedere a un mutuo? La domanda è complessa e non ha una risposta univoca. Letizia aiuta anche professionisti con partita Iva, ma specifica che le banche guardano non solo la situazione economica odierna, ma anche la tipologia di lavoro. “Se hai la partita Iva da poco, ma sei un medico iscritto all’albo con un certo percorso davanti, la percezione che hanno di te le banche cambia.” In generale, Letizia, sottolinea che bisogna avere almeno alle spalle tre anni di partita Iva e due dichiarazione dei redditi. È possibile fare richiesta anche se si hanno alle spalle solo due anni di partita Iva, ma a quel punto diventa determinante la liquidità per l’anticipo e la firma di un garante.

Capite quindi che questo ordine di idee non ha a che fare solo col denaro, ma con la vostra idea di futuro (condizionato dal denaro): la vostra affidabilità economica assumerà una sfumatura molto più profonda nella vostra vita, spingendovi magari a rischiare di meno nelle scelte lavorative o di vita, perché, come sottolinea Gregoriani, “le conseguenze in caso di problemi sarebbero molto pesanti.”

La questione economica poi, nonostante sia la più importante, rappresenta soltanto la punta dell’iceberg. Una volta stabilito che potete permettervelo, c’è infatti da scegliere la casa da acquistare. E come ha spiegato a VICE una consulente dell’agenzia immobiliare Savonarola di Firenze, i fattori da tenere presente sono infiniti: “le dimensioni e il numero di stanze, la zona in cui potete acquistarla, l’esposizione alla luce, la vicinanza ai mezzi di trasporto o la facilità di parcheggio, lo stato dell’immobile: spesso chi si rivolge ad un’agenzia ha già in mente un ideale di casa, ma poi quell’idea va tradotta in realtà.” Ad esempio ha senso comprare una casa da ristrutturare quando non si ha nessuna esperienza in merito, oppure meglio accontentarsi di un appartamento non fatto su misura per noi, ma pronto ad essere abitato?

Addentrandovi in questo percorso sperimenterete una nuova dimensione mentale—”le trattative con chi vende, le norme urbanistiche e catastali, l’idoneità di impianti e servizi, quanto ristrutturare”—e ci saranno nuove domande ad assillarvi: quale tipologia di infissi mi rispecchia di più? Se risparmio sui materiali d’impermeabilizzazione del terrazzo il vicino di sotto mi farà causa per i danni da umidità? Quanti condomini anziani devo convincere per perorare la causa delle nuove luci nell’ingresso? Sono tutte questioni che non solo vi piomberanno addosso, ma che vi prenderanno il cervello e le energie per diverso tempo: siete disposti a farlo? 

È possibile trovare una risposta a questa domanda, e agli interrogativi simili posti dalle incombenze economiche, solo analizzando il terzo fattore: quanto pensate che l’acquisto di una casa migliorerebbe la vostra vita? Perché l’infinita sequenza di rotture di scatole, preoccupazioni, e ore di tempo libero perduto assumerà per voi un significato positivo unicamente se l’idea di possedere una casa vi fa stare bene, se è un obiettivo a cui tenete molto. E credo che quest’ultimo aspetto dipenda interamente da un’attitudine personale.

Alcuni lo fanno spinti solo dall’idea di intraprendere un investimento, ma come ha spiegato Gregoriani, la convenienza economica è un fattore che può mutare in base all’attualità—“in questo momento i tassi sono piuttosto convenienti, mentre gli affitti (specie in città) alti, quindi attualmente in media la rata di un mutuo può essere più bassa del canone di affitto mensile. Ma tutto può cambiare rapidamente”—e quindi pensare solo in termini economici può essere deleterio, perché non si sa cosa può succedere domani al mercato immobiliare. Potreste trovarvi ad aver fatto una scelta da cui è complicato e oneroso smarcarsi, che vi porterebbe alla frustrazione se non è anche motivata da una dimensione di vita che sorregge l’investimento.

In generale possiamo dire questo: per quanto sia complicato comprendere quale delle due casistiche sia adatta a noi, non esistono comunque scelte sbagliate nella teoria. Sia l’acquisto che l’affitto hanno lati positivi e negativi a cui adattarsi, perché non rappresentano solide sicurezze per il futuro o capacità di risparmiare. Non è detto che la vostra casa acquistata mantenga o accresca il suo valore in futuro, e non è detto che scegliendo l’affitto risparmierete denaro e gestirete meglio la liquidità.