Bij deze vastgoedcursus van zo'n 20.000 euro leer je dat huisjesmelken oké is

In de serie 'De Rijkenfluisteraar' onderzoekt VICE-redacteur Tim Fraanje hoe makkelijk het is om miljonair te worden en of je eigenlijk nog wel rijk wil zijn in tijden van kritiek op de elite, woningnood en vermogensongelijkheid.

“Wie van jullie zit er allemaal al in het vastgoed?” vraagt een vrolijke ex-boer genaamd Pieter Monsma. De gelukkigen staan op. “Applaus voor deze mensen!” Er wordt enthousiast geklapt. Het is begin augustus van dit jaar en ik ben op bezoek bij een netwerk-evenement van de Great Property Experience, een vastgoedcursus. Pieter is het gezicht van de Great Property Experience, samen met zijn compagnon Frank Bakker. Ze komen energiek binnengerend en worden aangekondigd als “het meest iconische vastgoedduo van Nederland”. Frank en Pieter bieden cursussen aan over allerlei aspecten van vastgoed. Ze beloven je bijvoorbeeld te leren hoe je aan vastgoed moet komen in de oververhitte markt, hoe je zo min mogelijk belasting kunt betalen en op welke plek je zoveel mogelijk rendement kunt behalen met het verhuren van panden. 

Daarnaast draagt de Great Property Experience uit dat mensen zich hun vastgoedwinsten mogen gunnen en zich nergens voor hoeven te schamen. “In Engeland ben je een landlord als je in het vastgoed zit, hier in Nederland word je toch al snel gezien als een huisjesmelker. Vastgoedbeleggers zitten in het verdomhoekje,” vertelt Frank me in de pauze van de cursus. De Great Property Experience is een familie, waarin je een held bent als je vastgoed hebt. En iedereen mag zoeken naar “financiële vrijheid”, of beter, zoals Pieter het zegt: “Echte vrijheid, in je hart.” Hijzelf vond die “vrijheid” toen hij zijn leven als boer vaarwel zei om fulltime vastgoedbezitter te worden. Nu wil hij samen met Frank een groep van vijfduizend mensen helpen om ook zo’n heerlijk leventje te bereiken. 

Het is uiteraard een beetje overdreven om te zeggen dat vastgoedbeleggers in het verdomhoekje zitten, zoals alles op deze cursus een beetje overdreven is. Op woningnood-demonstraties wordt er inderdaad gehaat op huisjesmelkers omdat ze de huurprijzen opdrijven en concurreren met starters op de koopmarkt, waardoor ze het vinden van een woning moeilijker maken. Veel mensen die wél een huurhuis hebben gevonden zullen er ook wel wat op aan te merken hebben dat ze zich elke maand blauw betalen aan de “financiële vrijheid” van hun huisbaas. Maar het enthousiaste vastgoedevangelie dat hier gepredikt wordt, zou je kunnen zien als een theatrale opvoering van het beleid zoals dat al zeker tien jaar wordt gevoerd door de kabinetten Rutte. Vastgoedbezit wordt namelijk ruimschoots beloond met allerlei belastingvoordelen, hoewel er de laatste tijd wel steeds meer stemmen opgaan om die regelingen een beetje te beperken. 

Eén van de redenen voor die oproepen om ingrijpen, is dat vastgoed zó aantrekkelijk is, dat de huizenprijzen zelfs voor veel investeerders te gortig zijn. En dat is tegelijkertijd ook één van de bestaansredenen van de Great Property Experience. Naast het gezelschap van andere mensen die het vastgoedbeleggen een warm hart toedragen, zijn de bezoekers van dit evenement op zoek naar het geheim achter de “off-market”-deals, waarover Frank en Pieter het graag hebben in de opdringerige internetfilmpjes waarmee ze hun klanten binnenhengelen. Die klanten zijn niet alleen maar mensen met een flinke overwaarde die ze willen herinvesteren, of mensen met vaste banen die door de vele lockdowns hun geld niet konden uitgeven. Interessant genoeg zijn er ook veel jonge mensen die juist géén geld hebben. Iedereen weet inmiddels wel dat vastgoed een zeer lucratieve handel is. Al was het maar doordat rappers, youtubers en voetballers, die eerder nog vooral flexten met horloges, gouden kettingen en glimmende dure auto’s, nu de stenenschuiverij promoten. Boef en Lil’ Kleine geven bijvoorbeeld tips voor vastgoedbeleggen als onderdeel van hun succes-cursussen.

De vastgoeddroom die veel jonge mensen hebben komt niet per se voort uit luiheid, omdat ze huurinkomsten willen opstrijken en verder niks willen doen. Op het congres ontmoet ik bijvoorbeeld Sandro (21). Hij weet uit eigen ervaring hoe hard het leven aan de onderkant van de woningmarkt kan zijn. Sandro komt uit Rotterdam, waar de gemeente een veel bekritiseerd sloopbeleid voert. Sociale huurwoningen die nog lang niet zijn afgeschreven gaan tegen de vlakte, om te worden vervangen door – meestal duurdere – nieuwbouw-appartementen. Bij één van die operaties raakte Sandro thuisloos, en hij wil vastgoedbelegger worden om te zorgen dat er meer betaalbare huurhuizen komen. “Ik ben ervan overtuigd dat er betaalbare woonruimte is, het moet alleen gemanifesteerd worden. Daar zie ik mezelf wel ingroeien.” 

Het samenbrengen van mensen die al geld hebben en nog meer willen, en ijverige jonge mensen die in hun hoofd al miljonair of filantroop zijn maar op hun bankrekening niet, is in principe een slim business-model. Het speelt perfect in op de groeiende vermogensongelijkheid. Voor wie geen geld heeft, maar wel tijd, is het zoeken naar de deals volgens de Great Property Experience één van de beste manieren om toch genoeg geld te verzamelen om toe te treden tot de klasse der vastgoedbezitters. Vanaf een paar duizend euro kun je bij hen een cursus volgen om dat te leren. De deal-zoeker strijkt een premie op als hij iemand kan vinden die een huis onderhands wil verkopen (bijvoorbeeld door te zoeken naar tuinen met onkruid), terwijl het huis zelf naar een meer vermogend lid van het netwerk toe zou gaan. Daardoor worden de makelaar en de markt ontweken. 

Toch werkt het concept in de praktijk niet altijd. Nog afgezien van het twijfelachtige doel om de toch al overspannen vastgoedmarkt tot op de laatste euro uit te knijpen, verdient lang niet iedere aspirerende huisjesmelker het cursusgeld terug. Zo sprak ik met een jonge deelnemer genaamd Willem*. Hij was, opgehitst door de extreem positieve sfeer op één van de seminars, opgestaan om te vragen of iemand hem geld kon lenen voor het het zogenaamde “Black Badge Programma”, dat zo’n 20.000 euro inclusief BTW kost, en waarbij je toegang zou krijgen tot de befaamde “off-market-deals”. Het netwerk wierp zijn vruchten af: een stel vond zijn pitch zo overtuigend, dat ze hem het cursusgeld leenden. 

Maar een tijd later bleek, dat het businessmodel van de Great Property Experience nogal wankel is als de positiviteit en het vertrouwen begint af te brokkelen. Er ontstond een groep van tientallen deelnemers die ontevreden waren over het uitblijven van de goede deals (die met het stijgen van de huizenprijzen steeds moeilijker te vinden zijn), en ze begonnen een rechtszaak om hun geld terug te krijgen. Ook de geldschieters van Willem voegden zich bij die groep, waarna Willem ook uit het programma stapte. In het Financieel Dagblad zegt “geplaagde mentor in vastgoed” Pieter dat zijn bedrijf “kapot gaat” door de ontevreden deelnemers. 

Er zijn veel dingen vreemd aan het businessmodel van de Great Property Experience, overigens één van de vele vastgoedcursussen die op een vergelijkbare manier opereert. Het inzetten van deal-zoekers uit hun eigen netwerk is een strategie om makelaars te omzeilen, en voor de deal-zoekers om geld te verdienen. Maar terwijl een makelaar pas betaald wordt als de deal gesloten is, betaal je hier tienduizenden euro’s nog voordat je ook maar één steen gezien hebt. Ook is het gek dat de deal-zoekers betalen voor hun cursus, in plaats van dat ze gewoon in dienst worden genomen als vastgoed-voetsoldaten. De enigen die gegarandeerd geld verdienen aan de hele constructie zijn Frank en Pieter zelf. Maar de belangrijkste les die we kunnen leren van deze hele situatie, is dat “financiële vrijheid” een nogal glibberig concept is. Het vastgoedkapitalisme maakt mensen eerder afhankelijk van elkaar dan “vrij”. 

*Willem is een gefingeerde naam, zijn naam is bekend bij de redactie.