Waarom ‘het middensegment’ de zieke woningmarkt niet beter maakt

Vrijwel iedereen die de ambitie heeft om voor een normaal bedrag op een normale plek te wonen weet: de woningmarkt is ziek. Een huis kopen zit er voor de meeste jonge mensen sowieso niet in – omdat je niet toevallig ergens een paar ton in een sok hebt liggen bijvoorbeeld, of omdat je geen vast contract hebt en dus geen hypotheek krijgt. Maar ook wie een huis wil huren is al snel de lul, want als je in de vrije sector een huurhuis wil hou je over het algemeen weinig geld over voor andere leuke dingen zoals eten en drinken, en voor een sociale huurwoning kom je als je werkt al snel niet meer in aanmerking omdat je daarvoor dan weer net te veel verdient.

Die ziekte op de woningmarkt beperkt zich allang niet meer tot Amsterdam. Ook in steden als Utrecht, Almere Groningen en Eindhoven blijven de huurprijzen stijgen. Maar gelukkig is er een oplossing, volgens vrijwel elke politieke partij die meedoet aan de aankomende gemeenteraadsverkiezingen althans. Die oplossing zit ‘m in ‘het middensegment’, de heilige graal van de woningmarkt. Die huurwoningen in het middensegment zijn huizen met een huur tussen de 710 en 1000 euro.

GroenLinks Amsterdam noemt middeldure woningen ‘broodnodig’, de PvdA in Rotterdam schrijft in het verkiezingsprogramma dat “de doorstroming van sociale naar vrije huur moet worden verbeterd door meer woningen te bouwen die betaalbaar zijn voor de lage- en middeninkomens,” en ook de VVD wil dat er meer huurhuizen in het middensegment komen. De gemeente Amsterdam heeft zelfs al een plan om de komende jaren 28.000 middenhuurwoningen te bouwen in het nieuwe stadsdeel Havenstad.

Maar niet iedereen is ervan overtuigd dat ‘het middensegment’ dé oplossing is die alle problemen gaat oplossen. Cody Hochstenbach is het daar niet mee eens. Hij is onderzoeker aan de UvA en stadsgeograaf. Hij schrijft regelmatig over de huizenmarkt en over gentrificatie, het onderwerp waarop hij promoveerde.

“Het middensegment lijkt echt het toverwoord te zijn. Als we het middensegment toevoegen trekt de woningmarkt zich vanzelf weer vlot, is het idee. En dat is volgens mij een complete misrepresentatie van wat er aan het gebeuren is op de woningmarkt,” zegt Cody in gesprek met VICE.

Volgens Cody zijn er drie problemen met die focus op huren voor het middensegment. Ten eerste is het een oplossing voor een probleem dat de overheid zelf heeft geschapen, zegt hij.

“Het wordt als een soort van natuurlijke 'state of being' neergezet, iets vanzelfsprekends. Maar het idee van dat middensegment is eigenlijk een zelf gecreëerd idee. Aan de ene kant hebben we gezegd: ‘als je nog in een sociale huurwoning wil wonen heb je een laag inkomen nodig.’ Vroeger had je ook recht op een sociale huurwoning als je een hoger inkomen had. In 2005 heeft de Europese Unie tegen Nederland gezegd dat ze klachten hadden ontvangen, dat er oneerlijke concurrentie zou plaatsvinden tussen het sociale segment en de vrije sector. Die oneerlijke concurrentie mag niet en dat moeten jullie voorkomen door een inkomensgrens te stellen en zeggen van: 'als je beneden die inkomensgrens verdient moet je naar de sociale sector, anders ga je naar de vrije sector.' Toen heeft de landelijke overheid er voor gekozen om een heel strenge inkomensgrens in te voeren voor sociale huur.”

Door die strenge inkomensgrens (36.000 euro per jaar) komen bijvoorbeeld stellen die op zoek zijn naar een huurhuis al snel niet meer in aanmerking voor een goedkope sociale huurwoning.

Een van de kritiekpunten van Cody is dat het middensegment helemaal niet zo betaalbaar is voor middeninkomens. “Als je een middeninkomen hebt en je hebt kinderen, dan kun je niet meer dan 711 euro per maand aan kale huur dragen. Dan heb je gewoon behoefte aan een betaalbare huurwoning met, pak 'm beet, een huur van 500 euro. En ook bijvoorbeeld als je net afgestudeerd bent en je begint op een WO-functie of startersfunctie is die middenhuur vrij duur.”

Volgens Cody zijn die goedkope woningen niet alleen goed voor gezinnen, maar ook voor de stad als creatieve broedplaats. “Als je weinig geld kwijt bent aan je huur kun je ook andere, creatieve dingen gaan doen. Dat is ook een van de redenen waarom Berlijn zo'n succes is voor kunstenaars. De woonlasten zijn daar gewoon heel laag. Dat stelt mensen in staat, bijvoorbeeld als je een kunstenaar bent, om misschien maar twee of drie dagen een bijbaantje te nemen, om daarmee in je levensonderhoud te voorzien. De rest van je tijd kun je dan in je passie steken. En kun je misschien dingen gaan doen die commercieel niet rendabel zijn. Als je 1000 euro aan huur per maand kwijt bent wordt het wel een stuk lastiger.”

“Bovendien is een van de manieren waarop we de middenhuur uitbreiden het terugbrengen van het aantal sociale huurwoningen. Dus dat is een directe trade off. In het regeerakkoord staat ook dat we er alles aan moeten doen er eigenlijk om dat middensegment te vergroten. Er zit een heel direct verband tussen het vergroten van middenhuur en het verkleinen van de sociale huursector. Tegelijkertijd doen we minder om de dure huur in de vrije sector terug te krijgen naar het middensegment, dus het is heel erg een frame, die middenhuur, om duur wonen te normaliseren. En dat is zeker in Nederland wrang omdat de woonlasten in Nederland al relatief hoog zijn vergeleken met andere Europese landen.”

Dat het middensegment volgens Cody niet de oplossing is die de politiek ons belooft, is duidelijk. Het slechte nieuws is dat er eigenlijk überhaupt geen oplossing is, althans niet op de korte termijn. “De woningnood die we op dit moment hebben in Amsterdam, daar is geen snelle oplossing voor. Die zal blijven aanhouden en er zal ook een tekort blijven aan woningen. Binnen dat tekort is er vervolgens een vraagstuk: Hoe ga je die woningen verdelen en onder welke voorwaarden? mijn oplossing zal ook niet zo makkelijk of snel gaan, maar ik denk dat je weer terug moet naar een sociale huurvoorraad die er niet alleen maar is voor de laagste inkomens, maar voor een bredere groep mensen.”

Cody stelt dus voor om meer mensen in aanmerking te laten komen voor een huis in de sociale huursector. Het probleem is alleen dat er – vooral in grote steden – óók een groot tekort aan sociale huurwoningen is.

“Als we nu de sociale huursector ruimer gaan maken, moet je dat gepaard laten gaan met het vergroten van die sociale huurvoorraad,” zegt Cody. “Anders ga je alleen maar meer mensen uit een krimpende vijver laten vissen. Je kunt niet zeggen: meer mensen hebben recht op een sociale huurwoning, maar we gaan verder niks doen in het aanbod."

Een oplossing voor dit tekort is niet alleen het bouwen van meer huizen – een logische stap als er te weinig huizen zijn – maar ook een hervorming van het stelsel.

“Ik denk dat het nuttig zou zijn om het puntensysteem dat nu bestaat door te trekken.” Aan de hand van dat puntensysteem, waarbij onder meer de grootte en voorzieningen worden meegerekend, wordt de maximale prijs van een sociale huurwoning bepaald. “Nu mogen eigenlijk alle woningen die meer dan 711 euro waard zijn volgens het puntensysteem de vrije sector in, en daar is het wat de gek ervoor geeft. Het lijkt mij goed om dat puntensysteem te laten doorlopen tot bijvoorbeeld 1000 euro,” zegt Cody.

In plaats van focussen op 'goedkope' huizen met een huur tot 1000 euro pleit Cody er dus voor om het sociale huurstelsel op te rekken. Helaas is de enige échte oplossing voor het tekort aan huizen simpel: meer huizen bouwen. Dat duurt alleen even, dus zal het tekort op de woningmarkt niet van de ene op de andere dag zijn opgelost.

Bekijk ook: Zondagskinderen