Tech by VICE

Er dreigt een 'nieuwe kredietcrisis' omdat er op klimaatverandering wordt gespeculeerd

David Burt voorspelde als een van de weinige de financiële crisis van 2008, en zegt dat er nu iets soortgelijks gaat gebeuren met huizen in overstromingsgebieden.

door Geoff Dembicki
15 november 2019, 11:56am

De overstroming van Houston in 2017 zou een voorproefje kunnen zijn van grotere financiële rampen. Illustratie door Cathryn Virginia, met een foto van Xinhua/Yin Bogu via Getty

In 2007 zou bijna niemand hebben toegegeven wat achteraf gezien eigenlijk heel duidelijk was: de huizenmarkt stond op het punt van instorten, en zou economieën over de hele wereld in het ravijn meetrekken. Kredietverstrekkers werden rijk door geld te lenen aan mensen die dat nooit terug konden betalen, investeringsbanken leenden effecten uit, kredietbeoordelaars verdienden geld door deze effecten als veilig te beoordelen, en toen dit hele systeem in elkaar donderde waren ontelbaar veel mensen de lul.

David Burt had het zien aankomen. De investeerder was een consultant bij Cornwall Capital, een van de weinige bedrijven die de kredietcrisis voorzag en erop speculeerde, en er uiteindelijk 80 miljoen dollar aan verdiende. Het verhaal achter deze vooruitziende blik werd verwerkt tot het boek The Big Short van Michael Lewis, dat ook verfilmd werd. Veel van de risicofactoren die hebben geleid tot de crash waren echter best eenvoudig te zien, als je ze tenminste niet negeerde omdat je geobsedeerd was door gigantische geldbedragen die er opgestreken konden worden.

“Deze markten hebben een enorm probleem wat de drijfveren van mensen betreft,” legt Burt uit bij een hotelcafé in Upper East Side in New York. “Of het nou bewust of onbewust is: ze kiezen over het algemeen vaak voor zichzelf.”

Burt denkt dat er zo een andere financiële ramp zou kunnen ontstaan in de vastgoedmarkt, maar wel met één groot verschil: deze bubbel zou zijn opgeblazen met klimaatontkenning.

De wereldwijde temperatuurstijging wordt meestal gezien als trage, stabiele en voorspelbare bedreiging. Mensen stoten emissies uit, de atmosfeer wordt warmer en de zeespiegels hoger. De ramp waar Burt het over heeft zou een stuk abrupter kunnen plaatsvinden – en sneller. Het zou als eerst kunnen worden gemerkt in Texas, Florida, New Jersey, Californië of welke plek dan ook waar veel huizen en ander onroerend goed overstroomd zouden kunnen raken. Vervolgens zou het kunnen doorwerken op het financiële systeem, met mogelijk net zoveel schade tot gevolg als elf jaar geleden.

Om te begrijpen hoe dit werkt, zou je de vastgoedmarkt kunnen visualiseren als toren vol appartementen die vlak bij het strand staat. Bij de bouw van deze toren is nauwelijks rekening gehouden met de stijgende zeespiegel en overstromingen. In de onderste verdiepingen zitten huiseigenaren die hypotheken afbetalen van huizen die binnen een paar decennia best eens zouden kunnen overstromen. Bovenin zitten banken en andere investeerders die deze hypotheken tot complexe investeringen transformeren. Het is moeilijk te voorspellen door welke gebeurtenis de toren precies zal instorten: het zou een catastrofale orkaan kunnen zijn, maar ook het moment waarop klimaatontkenning ineens omslaat in angst, en investeerders massaal in paniek raken. Het is dus eigenlijk maar net hoe de wind waait.

Burt ziet overeenkomsten tussen nu en de periode voorafgaand aan de kredietcrisis. “Net als toen gaat het om verkeerde waarderingen van onroerend goed, en in de kern gelden dezelfde risico's: een volgende crisis,” zegt hij. “De oorzaken van de prijzen zijn anders, maar de omvang is even groot – groter misschien zelfs.”

Net zoals bij de vorige crisis zei Burt zijn fulltime baan als investeerder op, bij Wellington Management. Nu leidt hij een investeringsbedrijf dat zich richt op financiële kansen in de vastgoedmarkt, die bedreigd wordt door klimaatverandering. Daar zouden we volgend jaar al wat van kunnen merken. Het brengt hem in moreel opzicht in een lastige positie – als de huizenprijzen dalen doordat de markt instort, of doordat de risico's op overstromingen goed worden ingeschat, kan dat voor miljoenen mensen rampzalige gevolgen hebben, maar het schept ook een kans voor slimme investeerders om veel geld te verdienen. Zoals toen Cornwall crashte en mensen hun huizen verloren, kan Burt ook profiteren van vernietigende natuurrampen.

Hij is zeker niet de enige insider die voor de grote financiële risico's van klimaatverandering waarschuwt. Ed Delgado, een voormalige bestuurder van de hypotheekverstrekker Freddie Mac,vertelde CNBC eerder dit jaar dat er mogelijk “biljoenen dollars aan vastgoed blootgesteld zou kunnen worden aan overstromingen en schade”.

De markt doet verder over het algemeen alsof klimaatverandering niet bestaat: ieder jaar worden er hypotheken afgesloten voor huizen aan de kust ter waarde van zestig tot honderd miljard dollar. “We blijven maar huizen bouwen in gevarenzones,” zegt Matthew Eby, de oprichter en uitvoerend directeur van de First Street Foundation, een onafhankelijke onderzoeksgroep die overstromingsrisico's onderzoekt. “Uiteindelijk beland je in een situatie die er erg eng uitziet.”



In de jaren voor de kredietcrisis werkte Burt voor de investeringsgigant BlackRock, waar het zijn taak was om obligaties voor rommelhypotheken in kaart te brengen – ook wel subprime-hypotheken genoemd. Hij realiseerde zich al snel dat de hele markt een stuk labieler was dan iedereen durfde toe te geven. “Het was eigenlijk overduidelijk. Je kon makkelijk zien dat de leningen die verstrekt werden helemaal niet verstrekt konden worden,” zegt hij. “Toen de markt groter werd verdienden mensen er zoveel geld mee dat ze er gewoon mee doorgingen, ondanks de gigantische risico's die eraan kleefden.”

Burt verliet BlackRock en ging op eigen houtje op rommelhypotheken te speculeren. Hij werd vervolgens door zijn advocaat voorgesteld aan Charlie Ledley en Jamie Mai van Cornwall Capital, twee mannen uit Californië die ook zagen dat de boel weleens in zou kunnen storten. Ze betaalden Burt 50.000 dollar per maand om datamodellen te analyseren, die verschillende scenario's schetsten waarin de investeringen als sneeuw voor de zon zouden verdwijnen – wat de rest van de financiële wereld nauwelijks voor mogelijk hield.

Burt bracht ook waardevolle connecties naar Cornwall. Bij een conventie over subprime-hypotheken in Las Vegas – waar Ledley op de schietbaan stond met verkopers van de investeringsbank Bear Stearns – organiseerde Burt ontmoetingen met Wall Street-insiders die Cornwall toelieten om grote geldbedragen in te zetten op de instorting van de markt. Een jaar later ging Bear Stearns failliet, belandde de wereldwijde economie in een vrije val en gingen de 'genieën' van Cornwall er met de winst vandoor.

“Burt schoof de schuld vooral door op de compensatieregelingen voor perverse prikkels, die zogenaamde deskundigen in staat stelden om hypotheekpakketten te creëren. Die verkochten ze aan het nietsvermoedende publiek – niet omdat het zulke goede obligaties waren, maar op basis van het aantal obligaties dat ze konden verkopen,”legde David Scudder later uit, een investeerder en collega van Burt.

Bij ieder stadium van dit proces waren mensen blind voor de gevaren van hun daden. En ook in de huidige situatie zijn het perverse prikkels die de risico's in de woningmarkt vergroten – en ook nu zou de hele wereld er de gevolgen van kunnen ondervinden.

Laten we terugkeren naar het beeld van de toren die aan de kust staat. Bij de fundering, waar het beton uit de grond komt, kun je de overstromingskaarten zien van de Federal Emergency Management Agency (FEMA). Deze overstromingskaarten zijn belangrijk voor de markt, omdat ze mede bepalen hoe groot het risico is dat een bepaald huis of gebouw overstroomd kan raken. Als het risico groot is, betaalt de huiseigenaar een hogere premie voor het verzekeringsprogramma van de federale regering.

In theorie zou dit een stabiele basis moeten vormen voor de vastgoedmarkt, omdat mensen waarschijnlijk minder snel huizen bouwen, kopen of verkopen in gebieden waar een groot overstromingsrisico is. Maar dat gaat alleen op als de overstromingskaarten accuraat zijn, en volgens onderzoek van de First Street Foundation is 75 procent van de kaarten van de FEMA nogal gedateerd – sommige zijn zelfs niet geüpdatet sinds de jaren zeventig. Maar ook de recentste kaarten zijn amper in staat om te laten zien in hoeverre huizen en andere gebouwen vatbaar zijn voor overstromingen en weerrampen.

“De kaarten gaan uit van observaties uit het verleden,” zegt Eby. En voorspellingen van toekomstige overstromingen baseren op wat er in het verleden is gebeurd, “slaat vanuit ons perspectief nergens op”, gaat hij verder, omdat de broeikasgasemissies, de oceaantemperatuur, de zeespiegel en andere risicofactoren voor overstromingen hoger zijn dan ooit, en daar weinig verandering in lijkt te komen. De gevaren die dreigen hebben letterlijk nog nooit eerder plaatsgevonden.

Terug naar onze denkbeeldige toren. In de onderste verdiepingen kopen mensen huizen zonder dat ze doorhebben hoeveel risico's eraan kleven, aangezien ze daarvoor afhankelijk zijn van gedateerde of incomplete overstromingskaarten. Misschien kopen ze wel een van de 311.000 huizen waarvan de Union of Concerned Scientists heeft berekend dat ze overstroomd zullen raken binnen dertig jaar – wat zou betekenen dat deze huizen misschien wel niks waard meer zijn als de hypotheken eenmaal afbetaald zijn. Bij veel Amerikaanse kustgebieden zijn die risico's vrij reëel.

Op deze verdiepingen wonen ook mensen die al een huis bezitten dat een groot risico loopt om overspoeld te worden, maar zich volgens de overstromingskaarten niet in een risicogebied bevinden. Daardoor wordt de waarde van hun huis kunstmatig opgeblazen, omdat ze niet hoeven te betalen voor de overstromingsverzekering. Maar het betekent ook dat ze onverzekerd zijn als er eenmaal een ramp plaatsvindt. Dat was bijvoorbeeld het geval bij 80 procent van de huizen die in 2017 in Houston overspoeld raakten door de orkaan Harvey. “Als er niet zo'n grote vraag naar investeringen was geweest had er in Houston ook een grote financiële crisis kunnen ontstaan,” schreef CNBC daarover.

Boven in de toren is het gedeelte van de markt waar individuele hypotheken voor huizen – waarvan de kans groot is dat ze onder water komen te staan – worden verhandeld door banken en andere partijen uit Wall Street. Onderzoekers van de John Hopkins-universiteit en HEC Montreal kwamen er onlangs nog achter dat banken potentieel riskante hypotheken verkopen aan Freddie Mac en Fannie Mae, hypotheekverstrekkers die zelf gefinancierd worden van overheidsgeld. Dat is een goede deal voor de banken, omdat dit soort bedrijven niet zijn toegestaan om het groeiende risico op natuurrampen door te bereken in de prijzen die ze betalen.

De banken verdienen dus geld aan alle verdiepingen van de denkbeeldige toren, terwijl ze de financiële grotendeels afschuiven op partijen – zoals Freddie Mac en Fannie Mae dus – die worden betaald van belastinggeld. Dat verhoogt de prikkel misschien alleen nog maar meer om leningen te verstrekken in dit soort riskante, kwetsbare gebieden. Het gevaar is dat als de onderste gebieden imploderen als gevolg van een vreselijke natuurramp of een overstroming die de verzekeringspremie zo duur maakt dat de huiseigenaren ze niet eens meer kunnen betalen, er een crisis ontstaat, en de hele toren naar de grond gaat.

Over het onderzoek van de John Hopkins-universiteit en HEC Montreal schreef de New York Times dat de conclusies “doen denken aan de crisis van 2008, toen de onverwacht dalende huisprijzen doorwerkten op de economie en de recessie aanwakkerden. Een verschil is alleen wel dat de huisprijzen nu waarschijnlijk minder snel weer aantrekken, omdat de meeste huizen letterlijk onder water zullen staan.”

In zo'n scenario zullen Burt en wie er nog meer in geïnvesteerd heeft geld verdienen. Maar hij benadrukt dat dit niet zijn enige motivatie is. Hij wil dat mensen wakker worden en zich realiseren dat de huizenmarkt – net als een boel andere dingen – kan bezwijken onder de klimaatverandering.

“Ik hou van de natuur, ik wandel graag in het bos en ik ga vaak naar het strand met mijn familie,” zegt hij. “Maar we hebben geen flauw idee hoe slecht dit allemaal af kan lopen, en de klimaatverandering brengt nog veel meer risico's met zich mee die nog veel groter zijn dan dit – en veel daarvan zijn eng, echt heel eng.”

Burt kijkt op zijn horloge, en zegt hij dat hij moet gaan. Hij heeft met een nieuwe investeerder afgesproken.

Geoff Dembicki is de auteur van het boek 'Are We Screwed? How a New Generation Is Fighting to Survive Climate Change'.

Tagged:
économie