Publicitate
Chestii

Cum poți să-ți cumperi o locuință în România, dacă dispare „Prima Casă”?

Textul ăsta nu e pentru cei care au bani, ci pentru cei care vor să-i strângă, măcar o parte, și să se împrumute de la bănci.

de Ioan Bujor
13 Aprilie 2016, 11:08am

Fotografie de fusion-of-horizons, via Flickr

Cu bani, evident, dar problema este: de unde? Pentru că, dacă citești textul ăsta, presupun că n-ai 35 de mii de euro (costul unei garsoniere decente, în zone decente, în București; în alte orașe din țară, garsonierele sunt mult mai ieftine, dar de obicei și salariile sunt mai mici) în buzunar s-o iei cu banii jos și te gândești la o formă de a face rost de o parte din sumă, pentru avans, și apoi de a lua un credit.

Întrebarea e cu atât mai presantă cu cât cea mai mare bancă din sistem, BCR, a anunțat că a epuizat, în vreo trei luni, plafonul ce i-a fost repartizat din ajutorul de stat numit „Prima Casă" pentru tot anul, și că ar mai vrea. Iar alte bănci din plutonul fruntaș au anunțat, la rândul lor, că sunt pe terminate cu fondurile din buzunarul public, iar altfel de credite nu prea au chef să dea, că-i riscant.

Bancherii sunt supărați și vor mărirea plafonului pentru Prima Casă. Iar Guvernul s-ar putea să le mai dea, că e an electoral. Doar că, la ce deficit bugetar avem și la ce cheltuieli electorale vor mai veni, dacă nu de acum, de la anul programul e foarte posibil să fie oprit.

Cum scumpești casele prin tehnici de teleshopping

Cum și de ce a realizat „cincinalu-n patru ani și jumătate" banca, o să pricepi dacă citești articolul despre legea dării în plată. Care lege, apropo, tocmai a fost trimisă către promulgare. Bancherii au spus peste tot că legea cu pricina va ucide creditarea imobiliară, deci grăbiți-vă să vă luați credite până se mai poate. O strategie la fel de inteligentă precum a celor de la teleshopping, cu reclame cu ofertă limitată, „sună acum!", dar pe care le auzi la fel și după vreo trei ani.

Dar a funcționat. Lumea s-a bulucit la credite, iar prețurile apartamentelor au crescut cu vreo 6,5% în primul trimestru, potrivit unui studiu al Imobiliare.ro. Altfel spus, la prețurile vechi aveai nevoie de un avans de 1 750 de euro pentru garsoniera de 35 de mii. Acum, garsoniera aia a ajuns la 37 275 de euro, deci avansul necesar este de 1 863 de euro. Dar nu uita că și suma totală de rambursat va crește. Dacă tendința se va menține, după un an garsoniera aia va costa 44 100 de euro, iar avansul va fi de 2 205 euro.

Prima Casă ne-a costat nouă miliarde de lei până acum (4,8 mld - 2009-2014; 2,7 mld - 2015; 1,5 mld - 2016), adică pe fiecare român activ (suntem vreo nouă milioane) câte o mie de lei. De ce-a fost menținut acest program după ce criza s-a încheiat, astfel încât să contribuie la creșterea prețurilor, e greu de înțeles. Oprirea programului ar putea duce la o ieftinire a locuințelor, făcând o astfel de achiziție ceva mai accesibilă.

Citește și: Cum dai o ţeapă: cu credite, eventual în franci elveţieni

Pentru că, oricât ai răsuci problema, creșterea prețurilor este benefică pentru vânzători, nu pentru cumpărători. În plus, acum banii sunt foarte ieftini, datorită politicilor de relaxare cantitativă ale BCE și SUA, dar este doar firesc ca dobânzile, aflate acum la minime istorice, să crească în viitor.

Dacă guvernul va decide să aloce sume suplimentare pentru Prima Casă, vei putea să-ți iei credit cu avansul de cinci la sută, dar după cum am arătat mai sus, suma efectivă va fi mai mare din cauza creșterii prețurilor. În plus, vei datora mai mult băncii pentru aceeași garsonieră. Dacă nu va fi suplimentat plafonul, având în vedere că cererea solvabilă (adică numărul celor ce vor avea de unde să plătească pentru o casă) va scădea dramatic, este de așteptat ca prețurile să scadă, până la un nivel de echilibru la care să apară, din nou, cererea solvabilă.

Până atunci, e bine să te gândești cum poți să-ți cumperi o garsonieră fără a te baza doar pe deciziile guvernului, dar gata oricând să beneficiezi de orice oportunitate.

Câteva soluții: moștenirea „ajutată" și nunta. Cum pot fi folositori părinții

Fotografie de Gabriel, via Flickr

Cum ziceam, textul de față nu e pentru cei care au bani, ci pentru cei care vor să-i strângă (cel puțin în parte) și să se împrumute. O să iau câteva cazuri: moștenirea, nunta cu dar, economisirea cu bonificație (băncile pentru locuințe).

Probabil că n-ai auzit în viața ta despre contractele de vânzare-cumpărare cu uzufruct viager și clauză de întreținere. Se folosesc când, de exemplu, într-o familie cu mai mulți copii, părinții i-au ajutat pe toți cu excepția unuia să-și cumpere locuințe, urmând ca propria lor casă să-i revină celui neajutat. Dacă nu ar exista acest tip de contract, potrivit legilor românești, toți copiii ar fi egal îndreptățiți la moștenirea locuinței părinților, după moartea acestora. Cu acest contract, copilul nu mai moștenește, ci devine direct proprietar la decesul părinților. Dar ăsta nu este singurul mod în care astfel de contracte pot să fie folosite.

Ceva mai răspândită e „nunta cu dar". Nu mai e tocmai la modă, dar e o practică foarte răspândită încă. Mai ales la presiunea părinților, pentru că în societatea în care au trăit ei, a merge și „a cinsti" la nunta copiilor celor ce-au fost la nunta ta era o obligație de onoare, un mod de-a întoarce un serviciu. Etnologii și antropologii spun că ar fi corespondentul clăcii, un fel de muncă voluntară prestată de vecini, rude și consăteni, cu ocazia construirii unei case pentru o nouă familie. Un ajutor pentru un start mai bun în viață. Sigur, atunci era simplu: niște lemne din pădure pentru stâlpi, lut pentru cărămizi sau nuiele din pădure, paie și bălegar, forța de muncă a unei întregi comunități răsplătită cu câte un blid de mâncare și ceva de „udătură" și gata casa, cu șindrilă la munte, paie la câmpie și stuf pe lângă apele mai mari pe post de acoperiș.

Însă nunta cu dar e o loterie. Dacă te uiți pe forumurile dedicate nunților vei afla că te poți trezi că nunta cu dar te-a lăsat cu o pierdere (ai primit ca dar mai puțin decât ai plătit pentru nuntă), cu bani de-o lună de miere mai procopsită sau, dacă ești norocos, cu bani de o jumătate de apartament în Capitală sau orașele mari. Așa că, dacă tot vrei să te căsătorești, vorbește cu părinții și cu socrii despre asta, ei știu mai bine ce rude și prieteni vor veni la nuntă și cam cum stau cu banii, apoi pune-i pe-o listă și pe prietenii tăi, fă-ți socotelile și riscă. Unii au câștigat 1 500 de euro, alții zece mii, alții mai mult. Ei, cu cinci-zece mii de euro în buzunar, altfel te poți gândi la cumpărarea unei locuințe. Suma asta e acoperitoare pentru un avans de 25-30%, de exemplu.

La ce sunt bune Băncile pentru Locuințe

A mai rămas povestea cu băncile pentru locuințe. La noi sunt două, una a BCR, alta a Raiffeisen. Sistemul e relativ simplu, e un fel de CAR (casă de ajutor reciproc, de astea probabil că ai auzit de pe la părinți) în care din banii depuși de participanți ca economii sau rate se dau credite. Cu precizarea că există o bonificație din partea statului. O variantă bună dacă ți-e greu, altfel, să economisești: din moment ce ai semnat contractul, cel puțin un an și jumătate trebuie să depui bani, pentru a putea cere apoi credit. Avantajoase sunt și dobânzile – poate acum, la cât de mici sunt dobânzile în general, asta nu mai e atât de atractiv, dar nu uita că în acest sistem dobânzile sunt fixe. Adică, măcar știi la ce te-nhami.

Comparativ, dobânzile pentru ceea ce economisești - 1,5% - sunt mai mari și decât cele oferite de bănci pentru depozitele deja constituite (1,48% în februarie, potrivit ultimelor raportări BNR), și decât cele pentru depozitele noi (1,22% pentru februarie). Sigur, în urmă cu câteva luni, depozitele la băncile pentru locuințe erau încă mai puțin profitabile decât alte conturi de economii. Dar la dobândă se adaugă prima de la stat, de 25% din depunerile anuale, însă în limita a 250 de euro pe an. Poți, însă, dacă ai soție și un copil, să deschizi trei conturi de economisire, în care să depui câte o mie de euro anual, iar la sfârșit vei avea așa: 3 X 1 000 (depunerile) = 3 000, 3 x 250 (primele) = 750, 3 x 15 (dobânda) = 45; total 3 795 de euro.

Ai avea un avans de peste zece la sută din prețul luat ca referință (35 de mii de euro) după primul an. Doar că nu e așa de simplu, pentru că în acest sistem – apropo, se numește Bauspar, ca să nu te miri când vei întâlni cuvântul – trebuie să economisești 40% (Raiffeisen) sau 50% (BCR) din suma totală pentru care faci contractul. Adică, pentru garsoniera de 35 de mii de euro, vei avea nevoie de 14 mii la RBL sau 17 500 la BCR-BpL.

Ești tânăr, gândește-te cum să câștigi mai mult

Fotografie de Gabriel, via Flickr

Bun, să zicem că-i poți strânge. Va fi greu, dar nu imposibil. Oricum, mai e o condiție, trebuie să fi economisit măcar un an și jumătate (18 luni) pentru asta. Dacă deschizi două conturi și economisești câte o mie de euro anual (pentru eficiență maximă a primei de la stat, care e 25%, dar nu mai mult de 250 de euro), vei avea așa: 2 000 (depunerile)+30 (dobânda)+500 (primele de la stat)=2 530 euro după primul an. În al doilea: 2 530 (ce ai deja)+2 000 (depunerile anului curent)+68 (dobânda)+500 (primele)=5 098. În al treilea: 5 098+2 000+106+500=7 704. În al patrulea an: 7 704+2 000+145+500=10 350. În al cincilea an: 10 350+2 000+185+500=13 035. În al șaselea an: 13 035+2 000+225+500=15 755. Sau 15 255, dacă prima de la stat se dă doar pentru primii cinci ani de economisire. Între timp ai plătit câte 83,3 euro pe lună, 166,6 în total, plus 200 de euro chirie, lunar.

Adică 267 de euro pe lună, ceea ce la un venit pe cuplu de 2 x salariul mediu net pe economie, 1 950 de lei, înseamnă un grad de îndatorare acceptabil. De aici înainte vei avea de plătit un credit de 19 245 de euro, la o dobândă de 4,5% pe an, fixă pe toată durata creditului. La acest nivel de dobândă, cu o rată de circa 355 de euro pe lună (ușor peste gradul de îndatorare admis de majoritatea băncilor, care ar fi la 300-305 euro pe lună pentru un cuplu plătit cu salariul mediu net), vei achita totul în cinci ani.

Citește și: Cum să fii tânăr, sărac și îndrăgostit

Costul creditului ar ajunge la circa 21 200 de euro. La un loc, în 11 ani, locuința de 35 de mii de euro te-a costat circa 40 350 de euro. La Prima Casă ai fi avut nevoie de un avans de doar 5%, adică 1 750 de euro, bani pe care, cu același efort i-ai fi strâns în mai puțin de un an. Costul unui astfel de credit, la 4,5% DAE, ar ajunge la circa 40 265 euro. La care se adaugă 1 750 (avansul)+ 2 400 (chiria în anul în care strângi avansul). Adică aproximativ 44 400 de euro, cu circa patru mii de euro mai mult decât varianta cu băncile pentru locuințe.

La o privire de ansamblu, diferențele de costuri totale nu sunt foarte mari. Și fiecare dintre variante are avantaje și dezavantaje. De exemplu, să economisești șase ani înseamnă un efort, vei plăti și chirie și rata de economisire. Dar e mult mai puțin riscant, în primul rând că te obișnuiești cu o disciplină a propriilor cheltuieli, care altfel ți-ar fi impuse extrem de constrângător prin contractul de credit. Și, în plus, după cum ar arătat studiile BNR (integral, aici, cel din octombrie 2015), cei care au luat credit cu avans mic, precum cele din Prima Casă, sunt mult mai sensibili la creșterile de dobândă, din cauza perioadei îndelungate de rambursare și a gradului mai ridicat de îndatorare.

În plus, din spusele clienților, au existat niște practici nu tocmai recomandabile, precum cea de a lua împrumut suma de avans de la altă bancă sau mascarea creditului pentru locuință sub un credit de nevoi personale cu ipotecă. Ceea ce a dus apoi la un grad de îndatorare mai mare și, în unele cazuri, la incapacitate de plată.

În concluzie, deși e frustrant să amâni momentul în care te muți „la casa ta", s-ar putea să fie mai „safe" să economisești întâi ceva mai mult, iar apoi să plătești ori o rată mai mică, ori o perioadă mai scurtă. Posibilități există și, probabil, vor mai apărea. Iar dacă într-adevăr vor scădea prețurile, cheltuiala ta totală pentru locuință va fi mai mică.

Mult mai important este, cât ești tânăr, să te gândești cum poți face să ai venituri decente și care, în timp, să crească. Iar pentru asta, zic oamenii cu experiență, există două posibilități: o carieră într-un domeniu de viitor sau o afacere bine condusă.

Urmărește VICE pe Facebook

Citește și alte chestii despre cum e să stai în chirie:
Cea mai faină parte a locuitului la cămin e mutatul în chirie
Chiria contra menaj e cea mai amuzantă formă de prostituţie din România
Cum să ai cazare gratuită oriunde în lume

Tagged:
credit
locale
Vice Blog
locuinta
banca
Legea Darii in plata
prima casa
ce e Legea darii in plata