6 criterii după care să alegi între un apartament în centrul Bucureștiului și unul la periferie

Salut, sunt Radu Negoiță și sunt arhitect. Am făcut pagina de Facebook Case Strâmbe pe Radar ca să-ți arăt cum și dacă îți iei țeapă cu apartamentul nou pe care ți-l cumperi. În rubrica asta îți arăt ce înseamnă superofertele bombă de apartamente noi din România și-ți traduc cu ce probleme vin hărțile alea colorate cu viitoarea ta casă.

În București poţi trăi bine mersi oriunde, dacă ai toleranță ridicată la chestii enervante, dacă ai tot confortul pe care ți-l dorești sau dacă te afli în stare catatonică. Pentru că Bucureştiul nu e la fel peste tot – există zone unde taximetriștii nu intră şi zone care arată blană şi unde merdeneaua costă cât salariul minim pe economie (da, şi în afara aeroportului Coandă).

Factorii relevanţi pentru calitatea vieţii tale în noua ta locuință sunt mai mulţi şi majoritatea se reflectă în preţ. Nu îi iau în ordine, că fiecare îşi aranjează prioritățile după cum doreşte:

E important cum arată împrejurimile în zona unde locuieşti, pentru că una e să ieşi din bloc înotând stilul bras printre spărgătorii de semințe de pe trepte (cum îmi povestea că păţeşte zilnic un prieten, locatar cu chirie la Piaţa Sudului), alta e să calci pe iarbă proaspăt tunsă şi să te întâmpine în curtea proprie, dimineaţa, lătrăul familiei, ca în filmele cu texani. Nu mă refer doar la diferența dintre statul la bloc şi cel la casă pe pământ, diferenţele pot fi mari şi între blocuri cu același număr de etaje din zone distincte. Seminţarii nu prea se înghesuie pe treptele blocurilor cochete din zona Dorobanţi, iar eu locuiesc în Titan.

La fel, una e când faţadele sunt cât de cât curate şi au la parter magazine de bijuterii, şi e cu totul altceva când stai deasupra economatelor lui Vanghelie. Ai ghicit, diferenţa de preţ între exponatele A şi B e semnificativă, pentru că atunci când îţi cumperi locuinţă plăteşti obligatoriu şi ambientul (care include calitatea vecinilor) – adică investeşti în câtă satisfacţie poate să îţi dea decorul prin care treci când vii şi pleci de la sau spre muncă. Dacă vrei să vezi frumos în jur, pui mâna şi decartezi, boss, că zona atârnă greu la preţ.

Dacă 90% din linia care uneşte acoperişurile este foarte aproape de pământ, iar 10% din ea e foarte sus, intrăm în cazul de risc major de presiune slabă la robinet. Chestie de adaptare a necesarului de presiune a apei la numărul populaţiei. În centru (mai ales în zonele vechi) problemele s-au rezolvat în timp - ţesutul urban e mai omogen, blocurile cu multe etaje trag la alte blocuri, casele stau laolaltă cu alte case, iar ţevile de apă prea strâmte s-au înlocuit în timp.

În zonele foarte diverse ca altimetrie (care de obicei se găsesc mai departe de centru) poţi să dai de câte un bloc nou înconjurat pe o suprafaţă de un hectar de case scunde. Nu intru în polemica urbanistică, problema pentru tine e alta: autorităţile ar trebui să actualizeze reţelele edilitare în funcţie de cum zice PUG-ul că se va dezvolta zona. Care PUG se respectă, uneori. Ce faci însă când apare câte un afacerist bine conectat care vrea să dezvolte el oraşul înfigând câte un bloc de P+7 printre case pe parter? Faci mai rar duş, că şuviţa aia de apă mai mult te întărâtă decât te spală.

Ştii dacă eşti în România sau nu după fragmentul de imagine în care se vede şoseaua: dacă seamănă a coală, are trotuar şi lipsesc urzicile de lângă bordură, e din Franţa, Elveţia sau Austria. Dacă e ruptă sau denivelată (şi uneori fără trotuar), ştii că eşti acasă. E nasol dacă e la fel de ruptă şi pe strada ta.

Normal, la noi toate străzile sunt mai mult sau mai puţin denivelate, însă alea proaste de tot sunt în zonele ansamblurilor rezidențiale noi aflate departe de centru – acolo străzile noi sunt, de obicei, ori prost făcute, ori neterminate, şi cam de fiecare dată insuficient de largi (da, există excepții).

Străzile dintre blocurile comuniste sunt destul de proaste, dar au fost configurate cât de cât corect – ştii gropile de când erai mic şi ai loc să te fâţâi cu maşina printre ele, când e lumea la mare, iar primăria le mai peticeşte din vară-n vară.

La capitolul ăsta, câştigă cartierele comuniste aflate la distanţă medie de centru (Drumul Taberei sau Titan) – sistematizarea pusă în operă în anii `70-`80 a lăsat trotuare largi care au fost îngustate ulterior de autorităţi pentru câştigarea unui mai mare număr de locuri de parcare.

Adică ai parcări gratis berechet, dacă ajungi acasă înaintea concurenţei. În centru, nu prea ai unde lăsa maşina, iar în rezidensurile noi apuci loc doar dacă plăteşti gras dunga de vopsea de pe asfaltul din incintă (din câte înţeleg preţul locului de parcare sub cer variază între 3 000 şi 8 000 de euro) – nu au toate parcări subterane, că alea sunt scump de făcut.

Oricum, ar trebui să ştii că se şi trişează la numărul de locuri de parcare (care ar trebui să fie unul la fiecare locuinţă sub 100mp + 20% din numărul total al locurilor – cele pentru vizitatori).

În centru sunt zone cu blocuri, case sau mixte. Acolo poţi să găseşti mici magazine de cartier şi ai aproape, de obicei, câte un teatru, un spital sau un cinematograf.

Cartierele-dormitor din perioada comunistă sunt destul de lipsite de aşa ceva (există şi aici excepţii, că au mai apărut mall-uri printre blocuri). Dacă însă vrei să vezi cartiere cu aspect artificial, unde arhitectura e la fel peste tot (hectare de faţade anoste pictate în crem şi maron), iar funcţiunile necesare unui trai urban care presupune şi altceva în afară de somn sunt rare, mergi spre margine. Acolo e raiul oricărui producător de film care are nevoie de un decor distopic.

Metrul pătrat e cel mai scump în centru – acolo ai de ales între case şi apartamente elegante în blocuri boiereşti, unele cu bulină (există aici şi magherniţe înghesuite fără ferestre, că una e zona Colţea). Dacă te ţine buzunarul, poţi găsi şi apartamente în blocuri moderne finisate corect (sunt, de exemplu, în zona Moxa-Sfinţii Voievozi), dar acolo laşi minimum şapte salarii minime nete pentru fiecare metru pătrat de casă.

De la Şoseaua Mihai Bravu spre exterior începe zona blocurilor din anii `80. Prost finisate, faţade căzute sau pestriţe, chiloţi la uscat, vecini care îşi mai dreg maşinile printre blocuri, dar ai verdeaţă (uneori), locuri de parcare şi apartamente compartimentate cât de cât rezonabil (mai ales cele confort 1). Tot aici au început să crească şi ansambluri rezidenţiale noi, dintre care unele sunt decente (şi au metrul pătrat scump când au metroul aproape).

Zonele unde preţurile sunt cele mai mici - 900-1150 euro/mp - sunt fie foarte departe de centru, fie cu apartamente mai multe decât trebuie înşirate de-a lungul coridorului (vezi şmecheria aici), fie ambele.

Trebuie să ştii că între zona inelului principal şi periferie există, graţie câtorva arhitecţi care ştiu meserie, șanse să îţi găseşti ceva decent la preţ rezonabil, cu condiţia să nu dai de agenţii imobiliare care te duc cu vorba. Este portiţa ta să ajungi la un apartament onest, la o distanţă rezonabilă de centru (Case Strâmbe pe Radar există din 2015, deci mi-a luat ceva timp să mă prind).

Treaba e că există dezvoltatori mari cu experienţă bogată care ştiu să stoarcă din arhitect cele mai meschine soluţii (adică mai multe apartamente decât ar încăpea în mod legal pe teren, ceea ce le convine financiar), dar există şi cei care, ori sunt mai domni, ori nu ştiu cât de mult se poate profita şi merg pe mâna arhitectului – acolo e zona care te interesează pe tine.

Ăla este de fapt cel mai important lucru pentru tine: legătura cu metroul, branşamentul la utilităţi şi un apartament în care să ai lumină naturală şi loc să trăieşti. Dezvoltatorii ăştia din urmă fac profit destul oricum, aşa că îţi vând metrul pătrat util cu preţul zonei (care variază între 1000-1400 de euro în arealul amintit). În aceeaşi zonă există şi apartamentele proaste făcute de rechinii mari – dacă ştii unde să te uiţi, poţi lua ceva ca lumea, că rata oricum o vei plăti.

Am încercat să încurajez lumea să contribuie la o listă de blocuri noi pe Case Strâmbe pe Radar, ca să fie mai uşoară găsirea unei locuinţe pentru cine e interesat. Dacă vrei să găseşti ceva anume poţi căuta aici (lista are peste 400 de intrări şi e gratis). Spor!