Dacă-ți cauți chirie în București, asta tre' să știi ca să nu-ți mai iei țeapă

Să-ți cauți chirie în București e ca și când ai participa concomitent la olimpiada de latină, un maraton de o sută de kilometri și un interviu corporatist. În cel mai bun caz, după o săptămână de vizionări și apeluri târzii cu agenți imobiliari te trezești cu câteva fire albe. Cel mai rău caz începe când chiar găsești ceva.

Într-un moment de restriște, m-am alăturat celorlalți provinciali și am petrecut batjocoritor de mult timp pe grupurile de chirii din București. Acolo am observat câteva lucruri fundamentale, pe lângă certurile dintre boomeri și dorințele libidinoase ale unora care închiriază camere „doar pentru fete”. De exemplu, cerințele chiriașului de rând sunt simple și imposibil de satisfăcut: să fie cât de cât aproape de metrou, să fie locuibil pentru omul secolului 21 și să nu coste o avere.

Alt lucru pe care l-am observat e că, cine ar fi crezut, proprietarii și chiriașii sunt două entități diametral opuse care nu pot fi incluse în aceeași specie. Au ceva în comun însă: eterna nemulțumire față de restul lumii și datul cu părerea despre Codul Civil.

Adevărul e că sunt câteva aspecte ale închirierii care par într-o zonă gri, ușor de interpretat și răstălmăcit. În majoritatea cazurilor există însă niște argumente legale și pertinente pe care n-ar fi rău să le știi, în caz de orice. De asta am vorbit cu Andreea Secu, avocat în drept imobiliar, ca să înțeleg mai bine ce înseamnă să fii chiriaș, care-i treaba cu contractele și ce drepturi ai, de fapt.

După ce proprietarii și agenții imobiliari joacă ping-pong cu nervii tăi, ajungi în fața faptului aproape împlinit: semnarea contractului. Confuz, obosit și cam disperat, te uiți chiorâș la hârtia fără ștampilă din mâna omului care ți-a promis contract înregistrat la ANAF, cum se zice că e cel mai bine. Ei bine, află că pe tine, în calitate de chiriaș, nu te avantajează oricum cu nimic.

Contractul de închiriere, explică Andreea, e valabil atât timp cât se încheie în formă scrisă. „Înregistrarea la ANAF nu e o cerință de valabilitate a contractului, ci o obligație fiscală a proprietarului, care trebuie să-și declare veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor dacă este persoană fizică, în scop de impozitare.”

În plus, dacă-l înregistrează la ANAF, devine titlu executoriu. Asta înseamnă că te poate executa silit dacă nu plătești chiria la timp și, dacă la expirarea contractului nu părăsești imobilul, te poate da afară fără să aibă nevoie de hotărâre judecătorească de evacuare, ci doar de executorul judecătoresc.

În rest, Andreea spune că orice contract e valabil, pentru că reprezintă legea părților. 

Există și practica semnării contractului de comodat, prin care ți-e transmisă „gratuit” folosința imobilului, dar nu se diferențiază cu mult de contractul de închiriere. „Singurele diferențe notabile sunt că dacă contractul de comodat s-a încheiat pe o anumită durată, proprietarul poate înceta contractul și obține restituirea imobilului înainte de termen când are el însuși o nevoie urgentă și neprevăzută de bun și când chiriașul moare”, explică Andreea.

Cu toate că hârtia din mână nu pare a fi în favoarea ta, e important să știi că poți cere câteva modificări: „De obicei, primul draft de contract e propus de proprietar, pentru că el își face regulile în propria casă, dar în funcție de cum e negociat, balanța contractului se poate înclina în favoarea chiriașului.”

În rest, ar trebui să fii atent la câteva condiții și clauze, ca să nu existe loc de reproșuri mai târziu. De exemplu, când vine vorba de plata utilităților trebuie să-ți asumi obligația de a le plăti doar pe baza unor documente justificative și a consumului înregistrat pe contoare, după ce te-ai mutat.

De cele mai multe ori, proprietarii cer și o garanție și-ți promit că o primești înapoi la încetarea contractului, dacă n-ai datorii la întreținere și n-ai cauzat stricăciuni. De asta e bine să fie clar stabilite cazurile în care proprietarul poate executa garanția, dar și termenul în care trebuie să ți-o restituie de la încetarea contractului. „E recomandabil să ceri și aplicarea unor penalități de întârziere dacă proprietarul nu-ți restituie garanția la timp.”

Apropo de stricăciunile din casă, Andreea recomandă încheierea unor procese verbale de predare primire, cu poze și descrieri despre starea imobilului. Sigur, aici e de menționat și că nu răspunzi de uzura inevitabilă și obiectele care s-au deteriorat din cauza vechimii. În plus, dacă vrei să aduci îmbunătățiri, trebuie să stabilești cu proprietarul dacă-ți recuperezi investiția sau nu. În caz contrar, explică Andreea, îi revin acestuia și nu are obligația să te despăgubească.

Clauze la fel de importante sunt și cele care țin de comunicare. Așa că ar trebui să te asiguri că există mențiuni clare despre valabilitatea mesajelor transmise pe email sau WhatsApp.

Una dintre clauzele pe care s-ar putea sau nu să o găsești în contract e „termenul de preaviz”. Dacă tu sau proprietarul vreți denunțarea unilaterală a contractului mai devreme de termen, aveți în aceeași măsură obligația de a acorda acest termen de preaviz. E posibil să nu fie stipulat în contract, dar e un drept care există și trebuie respectat independent de asta. „De obicei, în contractele de închiriere de imobile rezidențiale pe durate cuprinse între un an și trei ani, preavizul e între 30 și 60 de zile.”

Situațiile în care te poți muta mai repede variază și depind de câteva criterii. În cazul unei perioade determinate, cum ar fi un an, poți denunța unilateral contractul cu o perioadă de preaviz de minimum 60 de zile, în timp ce proprietarul nu poate face asta decât dacă există o clauză în contract care i-ar permite.

Pe de altă parte, contractele pe o perioadă nedeterminată pot fi încheiate de ambele părți. „Chiriașul trebuie să respecte un termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei – ceea ce înseamnă șapte zile în cazul unei chirii plătite lunar”, explică Andreea. În același caz, proprietarul trebuie să acorde 60 de zile.

Sigur, asta implică acordul ambelor părți. Altfel, nu te poate da afară decât dacă are hotărâre judecătorească sau dacă s-a terminat perioada stipulată în contract și tu ai uitat să mai pleci. În cazul ăsta, „condiția e ca acel contract să aibă caracter executoriu, adică să fi fost înregistrat la ANAF sau în formă autentică notarială.”

Uite și o veste care s-ar putea să te încălzească mai bine decât Radet: „Evacuările nu sunt permise între 1 decembrie și 1 martie a anului viitor decât în situațiile de excepție, de exemplu: proprietarul și familia nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare sau tu pui în pericol relațiile de conviețuire ori tulburi în mod grav liniștea publică”.

După ce semnezi contractul, proprietarul îți dă bunul în folosință, dar el își păstrează calitatea de proprietar. E în continuare liber să vândă sau să doneze imobilul, ceea ce n-ar fi o problemă pentru tine decât în cazul în care nu-i spune viitorului proprietar despre contractul de închiriere – cu toate că e obligat să facă asta. 

Atunci, noul proprietar n-are nicio obligație față de tine, în afară de termenul de preaviz stipulat în contract, care în cazul ăsta se dublează și-ți lasă o fereastră mai mare în care te poți muta. Dacă termenul nu e prevăzut în contract, atunci ai timp 120 de zile dacă achiți chiria lunar sau la intervale mai mari.

Unul dintre aspectele care intră în zona gri a chiriilor și ridică cele mai multe semne de întrebare sună cam așa: „Cine plătește ce?” Depinde în primul rând de clauzele contractuale. Dacă nu stipulează nimic în plus, atunci e responsabilitatea ta să te ocupi de reparațiile de întreținere curentă. Pe de altă parte, reparațiile capitale și cele necesare cad în sarcina proprietarului, dacă stricăciunile nu s-au produs din vina ta.

Oricum, o altă responsabilitate pe care o ai e să anunți proprietarul în legătură cu orice neregulă. Altfel, spune Andreea, ai fi răspunzător pentru daunele suportate de proprietar din cauza lipsei de informare.

În final, revin la dreptul de folosință care nu-i mai aparține proprietarului pentru că sigur vrei să auzi asta: el nu mai poate intra în imobil decât în situațiile care sunt permise de lege sau contract. De exemplu, legea îi permite să examineze imobilul la intervale rezonabile de timp și poate organiza vizionări pentru potențiali cumpărători sau chiriași după încetarea contractului. Trebuie să respecți obligația asta în mare parte pentru că ar putea să te dea în judecată pentru daune.

Altfel, proprietarul nu poate intra în casă fără acordul tău, pentru că, zice Andreea, ar putea reprezenta infracțiune de violare de domiciliu.

Îți urez baftă la căutat apartamente, să te țină nervii la eternele discuții despre cât e okay să dai pentru o garsonieră cât o cutie de chibrituri și nu uita să fii atent la agenții imobiliari care vor să te păcălească cu poze furate de pe net.