деньги

Я попытался сделать свой дом энергоэффективным, и это портит мне жизнь

Людям по всей Америке рекламируют нечто, казалось бы, беспроигрышное: сделайте свой дом более безопасным для климата, не заплатив сразу ни копейки или почти ни копейки. Сторонники утверждают, что это кошмар.

от Дэвид Дэйен; illustrated by Pedro D'Apremont
03 апреля 2018, 8:30pm

Illustration by Pedro D'Apremont

Леонарду Макбину не один месяц твердили, что его дом на юге Лос-Анджелеса непременно станет ловушкой в случае пожара. Проводку, которой было уже несколько десятилетий, ни разу не меняли, что в его бедном районе встречается повсеместно. Однажды утром во вторник Макбин поинтересовался у друга услугами подрядчика по электротехническим работам, работавшего над их домом. К вечеру среды этот же подрядчик (человек, представившийся как Йоги) согласился обеспечить иммигранту с Ямайки энергоэффективные усовершенствования на сумму 18,000 долларов.

«Я сказал: «У меня нет таких денег», – рассказал мне Макбин, 67-летний водитель медицинского такси на пенсии. – Он ответил: «Мистер Макбин, не волнуйтесь, вам не придётся платить очень много, всего по 100 долларов в месяц». Он сказал, что это такая программа Обамы».

Оставив на контракте свою электронную подпись два года назад, Макбин не осознавал, что соглашается на арест своего дома; это значило, что округ мог забрать у него дом за неуплату. Он не знал, что плата за ведение эскроу-счёта, прилагающаяся к его закладной, подскочит до 400 долларов в месяц. Он не знал, что из-за наложенного ареста дом станет трудно продать.

«Если бы я увидел человека с такими планами, я бы сказал ему: нет, не делайте этого, – сказал Макбин. – Это станет для вас кошмаром, это будет грабёж средь бела дня».



Макбин попался в ловушку безобидной на первый взгляд программы под названием «Чистая энергия для оценённой недвижимости» (PACE), которая помогает людям финансировать установку солнечных батарей без уплаты денег сразу. Домовладельцы платят посредством доплаты, добавляемой к налогам на недвижимость, и пользуются дающими чистую энергию усовершенствованиями, которые в противном случае были бы им недоступны в финансовом плане. Обществу же идёт на пользу повышение энергоэффективности жилищного фонда. «Перейти на солнечную энергию можно прямо сейчас, – заявил в прошлом году президент Обама, давний сторонник PACE. – И при этом можно помочь Америке вести за собой мир в борьбе с изменениями климата и за более чистую, более безопасную планету для наших детей».

«Это следующий кризис субстандартного кредитования». – Энн Ричардсон.

Однако адвокаты, отстаивающие общественные интересы, и активисты, занимающиеся жилищными вопросами (некоторые из которых представляют истцов в гражданских процессах, связанных с финансированием PACE), предупреждают, что агрессивные агенты по сбыту обманом навешивают на домовладельцев дорогостоящие проекты, которые те не могут себе позволить. Жертвы жалуются на халтурную работу, завышенные цены и дополнительные расходы, которые мало связаны с чистой энергией. Нередко они понятия не имеют, сколько должны, пока не получают счёт по налогам за недвижимость на заоблачную сумму. Из-за неуплаты можно лишиться прав на выкуп заложенного жилья. И это происходит без надзора федерального органа, который должен защищать потребителей от финансовых махинаций, – того самого, который недавно возглавил высокопоставленный чиновник Трампа.

«Это следующий кризис субстандартного кредитования, – заявила Энн Ричардсон из лос-анджелесской компании Public Counsel, самой крупной юридической фирмы в стране, предоставляющей бесплатную помощь. – Такой поворот событий пугает».


Легко обмануться, решив, что PACE является государственной программой. Это не так. Администрация Обамы благословила её концепцию, вложила 150 миллионов долларов стимульных средств на первоначальные затраты и выпустила в 2010 году рекомендации по рекомендуемым практикам через Министерство энергетики, которые были обновлены в 2016 году. Однако штаты и населённые пункты принимают необходимое законодательство для разрешения PACE, которую затем выполняют частные предприятия. «Она пользуется процессом налогообложения, а значит, обладает полномочиями поддерживаемой государством программы», – сказал Джон Рао, адвокат из Национального центра правовой помощи потребителям.

Законодательство, разрешающее PACE, было впервые испытано в Беркли, Калифорния, и принято в 33 штатах, но она доступна для жилых домов лишь в трёх – в Калифорнии, Флориде и Миссури. В 2016 году было продано кредитов PACE на жилые здания на сумму более 1,5 миллиарда долларов (в 2014 году эта сумма составила всего 350 миллионов долларов); они стали одной из наиболее быстро растущих видов кредитов в стране, в которой исторически берут в долг очень много денег. (Как бы то ни было, поставщики услуг PACE настойчиво утверждают, что их товар – это не кредит, а налоговая ставка.)

История обычно начинается с телефонного звонка или стука в дверь. Поставщики услуг PACE (среди главных из них – Ygrene и Renovate America) в качестве работников продаж используют подрядчиков. Критики утверждают, что по крайней мере некоторые из подрядчиков нацелены на бедные районы с высокой концентрацией пожилых людей, меньшинств и испаноязычных. Карты на вебсайте Renovate America показывают значительное количество проектов PACE в таких местах, как юг Центрального Лос-Анджелеса и более богатый район Вью-Парк – Виндзор-Хиллс, известный как «чёрный Беверли-Хиллс». Renovate America отрицает любые целенаправленные действия.

Домовладельцы обычно записываются на планшетах с помощью электронной подписи, не получая бумажных экземпляров документов или форм для раскрытия сведений, без которых обычно не обходятся жилищные кредиты.

Подрядчики, не являющиеся лицензированными ипотечными брокерами, не обязаны проверять, есть ли у домовладельцев возможность расплатиться. Единственное реальное требование – наличие хорошей истории платежей и значительной доли владения жильём, которые компании могут определять посредством поиска в документах публичного характера. «Перед началом работы подрядчикам называют максимально допустимую сумму для клиента, – рассказала Элиссон Сноу, адвокат Общества юридической помощи в Сан-Диего, Калифорния. – Это всё равно что зайти в автосалон, где продавец знает, сколько денег у вас в кармане».

Невероятно, но трое адвокатов, отстаивающих общественные интересы, сообщили VICE, что сами регулярно получают предложения, так как вписываются в целевую аудиторию или проживают в бедных районах. «Я первым делом спрашиваю, какой у них номер лицензии подрядчика, и они вешают трубку», – рассказала Аделаид Андерсон, лос-анджелесский адвокат из Public Counsel.

Используя тактики навязчивой рекламы с обещаниями повышения стоимости домов, снижения сумм в счетах за энергию и огромных налоговых льгот, подрядчики за пару часов утверждают работы на сумму в несколько десятков тысяч долларов, утверждают юристы и домовладельцы. «Они нацелены на крайне уязвимую группу, пользуясь услугами отличных продавцов, которые знают, как это подать, – рассказала Кэролайн Райлли из Elder Law & Advocacy (Сан-Диего). – Им попросту откровенно лжёт начальство».

Домовладельцы обычно записываются на планшетах с помощью электронной подписи, не получая бумажных экземпляров документов или форм для раскрытия сведений, без которых обычно не обходятся жилищные кредиты. «Даже в тех случаях, когда им дают бумажные документы, они совершенно не ясны, – заявила Андерсон из Public Counsel. – В этом я убедилась сама: я, адвокат, работающий над этим уже год, начинаю искать сумму возмещения и мне оказывается трудно её найти».

Грег Фрост, представитель Renovate America, заявил, что домовладельцы могут требовать экземпляры всех документов, которые подписывают, а также то, что упрощённый процесс помогает людям в экстренных ситуациях, не желающим неделями ждать одобренного финансирования. «Мы проводим опросы клиентов, и уровень их удовлетворённости составляет около 90 процентов», – заявил Фрост, при этом признав, что учитываются лишь те, кто заполняет опросники. VICE попросил продемонстрировать опросники, но в ответ заявили, что опросы проводятся по телефону. Renovate также отрицала, что указывает на несуществующие связи с армией, в том числе называя свой план PACE программой HERO (это название может указывать на её связь с армией и на то, что большую часть её сотрудников составляют ветераны).

Некоторые из этих «энергоэффективных» усовершенствований обладают сомнительной ценностью – например, замена внутренних дверей, которая совершенно не влияет на энергопотребление в доме. Другие подрядчики предлагают покрытие «холодной краской», которое, по их утверждениям, сокращает расходы на кондиционирование воздуха, хотя его польза и была поставлена под сомнение. Краску можно купить в розницу всего по 57.99 долларов за галлон, однако юристы сообщали, что за простые покрасочные работы запрашивали по нескольку десятков тысяч при отсутствии доказанной экономии.

Хорошим примером является случай Леонарда Макбина. «Я пообщалась с несколькими электриками, дом площадью 1100 квадратных футов никак не может обойтись в 18,000 долларов, – рассказала Кармен Хилл, консультант из жилищной информационной программы Harambee Housing Information Program, которая сообщила о случае Макбина. – Подрядчик сказал: «Вы не знаете, сколько работы мне пришлось проделать». Он заявил: «Я раскурочивал стены». [Электрики говорили:] «Для обновления панели стены раскурочивать не нужно». Хилл добавила, что подрядчик также заявлял, что установил в стенах и на чердаке изоляцию, хотя Макбин это оспорил. Вице-президент Ygrene Майк Лимайр заявил, что проект «удовлетворял требованиям соответствия, а документы были в порядке».

Макбин, как и многие из тех, кто сожалеет, что связался с PACE, пожилой человек. В получившем широкую огласку дела в Лос-Анджелесе участвовала Осси Хилл, 86-летняя женщина, страдающая маразмом и живущая менее чем на 1000 долларов в месяц, которую заставили оплатить 19 виниловых окон, ремонт внешней отделки и покрытие внутреннего дворика. С учётом процентов и сборов сумма счёта дошла до 5,471.03 доллара в год в течение 20 лет, что составляет почти половину от годового дохода Хилл. В собрание из 29 примеров с разбором, составленное Национальным центром правовой помощи потребителям, вошли похожие ужастики, к примеру, история 95-летнего пилота из Таскиги и его официально слепоглухой жены, которым продали ряд проектов на сумму 42,800 долларов. Подрядчик впоследствии подал суд на семейную пару после того, как та отказалась подписывать заключительные документы в подтверждение его платежа, заявляя о ненадлежащем качестве работ.

Поставщики услуг PACE утверждают, что необходимость подписания заключительных документов обеспечивает качество обслуживания. «Мы не даём денег подрядчику, пока домовладелец не предоставит [документы]», – заявил Майкл Миддлбергер, вице-президент Renovate America по вопросам соответствия требованиям.

Однако жертвы жаловались на то, что им не сообщали о привязке платежей к налогам на недвижимость и о том, что PACE налагает на недвижимость арест. Когда счёт, наконец, приходил, домовладельцы порой приходили в шок, выяснив, что сумма повысилась на несколько тысяч долларов. В текстовой рекламе, найденной Элиссон Сноу из Общества юридической помощи в Сан-Диего и проверенной VICE, значилось: «Инвестирование в солнечную энергию НЕ приводит к повышению налогов на недвижимость», хотя оплата производится именно таким образом. Ygrene заявил, что такое сообщение не является «приемлемым или одобренным».

Эти контракты нередко предусматривают штрафы за досрочное погашение кредита, а это значит, что домовладельцы не могут уплатить начисленную сумму досрочно и снизить общую сумму процентов. Недвижимость облагается налогами до полной уплаты, из-за чего дома становится труднее продать. Большинство банков сторонится оценённых PACE домов, а новые покупатели могут неохотно брать на себя гораздо более высокие ставки налогов на недвижимость, несмотря на энергетические усовершенствования. Арест на недвижимость обычно имеет максимальный приоритет, поэтому домовладельцев могут вышвырнуть, за несвоевременную уплату налога на недвижимость, даже если они не задерживают платежи по первичной ипотеке. Тут негодуют даже банкиры, которых сложно представить себе союзниками адвокатов, отстаивающих общественные интересы. «Это позволяет частной операции по потребительскому кредиту получить приоритет перед наложенным мной арестом с помощью полномочий местных властей», – заявил Пит Миллс из Ассоциации ипотечных банков.

Количество невыполненных обязательств по проектам PACE растёт, и, хотя поставщики услуг настойчиво утверждают, что не пытались лишить кого-либо права выкупа, этим полномочием обладают не только они, поскольку округи могут инициировать лишение права выкупа из-за неуплаты налогов на недвижимость. Кроме того, адвокаты упоминали о делах, в которых не выполнившие обязательства домовладельцы сдались и покинули жильё, а также по меньшей мере одно дело, в котором ипотечный оператор уплатил ставку налога на недвижимость и немедленно лишил домовладельца права выкупа недвижимости.

Защищены практически все участники этих сделок – кроме домовладельца. Подрядчикам платят по завершении работы, а поставщики услуг могут продавать ценные бумаги, возвращая себе прибыль. Между тем, окружные власти могут назначать крупные штрафы или забирать недвижимость в случае неуплаты налогов. Несмотря на это обеспечение, PACE начисляет куда более высокие процентные ставки, чем по кредитам под залог жилой недвижимости, от 10 процентов до 26,99 процента. «Это дорогостоящий кредит, по которому инвестор не несёт никаких рисков, а физическому лицу достаётся весь риск», – объяснила Сноу, юрист из Общества юридической помощи в Сан-Диего.


В свою очередь, и Renovate America, и Ygrene рассказывают о тщательной предварительной проверке подрядчиков, обучении продажам для обеспечения честного поведения, первоначальном испытательном сроке с усиленным контролем над подрядчиками и расследованиях жалоб на недобросовестное поведение. Однако адвокаты заявили, что поставщики услуг только фиксируют нарушения, а не обеспечивают домовладельцам возмещение убытков. Лимайр из Ygrene настойчиво утверждал, что компания время от времени разрывает контракты по PACE из-за мошенничества или искажений фактов, хотя это и было редкостью среди 50,000 проектов, выполненных компанией.

Совсем недавно Renovate America в ответ на жалобы инициировала независимую проверку своих практик и запустила систему оценивания подрядчиков, что, по заявлению компании, привело к остановке работы со 100 с лишним из 7,000 утверждённых подрядчиков. Однако Renovate также уклонилась от требований провести ревизию в доказательство того, что эти усовершенствования экономят деньги домовладельцам, заявив, что это замедлит процесс. Лимайр заявил, что Ygrene рекомендует домовладельцам проводить ревизию самостоятельно и искать наиболее выгодное предложение, но не «диктует, следует ли им принимать определённые меры».

Разумеется, всё это фактически является саморегулированием. Округа, получающие прибыль от программ, выказывали нежелание их закрывать, хотя недавно это произошло в округе Бейкерсфилд, Калифорния. «В этих округах PACE работала довольно неплохо», – рассказал Джон Рао из NCLC. А защитники окружающей среды всё ещё считают, что эти программы популяризируют чистую энергию. «На мой взгляд, программу PACE можно реформировать, сделав её полезной, – заявила Р.Л. Миллер, глава экологической фракции Демократической партии в Калифорнии и президент Climate Hawks Vote, правозащитной группы. – Я заметила потенциал для злоупотреблений, но в то же время за хорошую программу боролось очень много хороших людей, желавших сделать как лучше». А исследование, опубликованное в Applied Energy в прошлом году, оценило экономическую эффективность программы с точки зрения популяризации солнечной энергии в штате в целом оптимистически.

«Возможно, сохранить этот дом будет трудно». – Леонард Макбин

«Золотой штат» также принял меры по реформированию программы, внеся изменения в PACE в октябре 2017 года, а именно добавив требования, согласно которым компании обязаны перед утверждением финансирования проверять доходы кредитополучателей и не допускать коррупции в работе с подрядчиками. Новые правила вступят в силу в апреле, и Renovate заявила, что желает использовать их как образец для других штатов. Однако адвокаты заявили, что счета, индоссированные поставщиками услуг, обеспечивают слишком уж много лазеек. Бессистемные же средства защиты на уровне штатов традиционно позволяют финансовым компаниям свободно выбирать наиболее благоприятный штат для работы; хорошим примером является индустрия кредитных карточек. «Ранее в этом были задействованы ненадёжные лица, но мы говорим: пожалуйста, введите регулирование, мы хотим ровное поле для игры, чтобы избежать гонки по нисходящей», – заявил представитель Renovate Грег Фрост.

ФБР занялась расследованием деятельности Renovate America, хотя компания упорно заявляла, что целью является не она, и утверждала, что расследование было связано с нечистым на руку подрядчиком. Из-за нечётко определённых уровней ответственности регулировать или преследовать в судебном порядке задействованные стороны трудно. Некоторые адвокаты в Калифорнии охотились на подрядчиков через лицензионную комиссию штата, но это значит, что в деле не участвуют такие компании, как Renovate America или Ygrene.

Больше всего возможностей ввести реальный надзор у федерального органа контроля – Бюро финансовой защиты потребителей. Однако БФЗП пока не вступало в игру, по крайней мере отчасти по малоизвестной технической причине. В 1969 году, как утверждает Джон Рао из NCLC, Федеральный резерв постановил, что налоговые ставки не являются кредитами, а следовательно, не требуют выполнения таких норм, как Закон о достоверности информации в кредитовании. БФЗП так и не внесла изменений в этот руководящий принцип; в этом органе даже не принимаются официальные жалобы на PACE.

«Их молчание убивает дела», – заявила Сноу, адвокат, предоставляющий правовую помощь. Пит Миллс из Ассоциации ипотечных банков аналогичным образом подчеркнул, что БФЗП обычно «без проблем устанавливает широкую юрисдикцию», но пожаловался, что PACE там не регулируют как ипотеку. «Они во всех отношениях похожи на потребительскую кредитную операцию», – сказал он мне об этих проектах. Одно решение Налогового управления даже подтвердило, что проценты по некоторым ставкам PACE для жилья подлежат вычету как проценты по ипотеке.

Дэвид Майорга, представитель БФЗП, отказался предоставлять какие-либо сведения о PACE. А в последние недели этот орган переживал кризис идентичности. Заместитель директора Лиандра Инглиш и директор Административно-бюджетного управления Мик Малвэни одновременно предъявили претензии на должность и. о. директора; Инглиш потерпела неудачу в попытке потеснить Малвэни, но вопрос ещё не решён окончательно. Пока эта проблема решается, крайне маловероятно, что у БФЗП есть возможность заняться новой регулятивной инициативой. Законопроект, проходящий через Сенат США, заставил бы БФЗП рассмотреть возможность создания требований федерального гарантирования размещения для PACE, и Renovate America и Ygrene выразили поддержку этой меры. Но разве кто-то рассчитывает, что специально подобранный ставленник Трампа, чувак, считающий этот орган «скверной, дурацкой насмешкой», возьмётся за это?

Тем временем малообеспеченные домовладельцы, считающие, что программа их обманула, находятся в тяжёлом положении. А поскольку компании заинтересованы в расширении за счёт как новых территорий, так и новых видов работ (во Флориде PACE применили для защиты домов от ураганов), жестокая судьба Леонарда Макбина, маскирующаяся под заботу об экологии, может постигнуть ещё больше людей.

«Возможно, сохранить этот дом будет трудно, – сказал Макбин, который пытался сократить свои платежи, но считает, что контракт PACE стал для него ловушкой. – Мне некуда деться. Я не могу жить на улице. Мне надо держаться за то, что у меня есть».

Эта статья написана при поддержке журналистской некоммерческой организации Economic Hardship Reporting Project.

Следите за сообщениями Дэвида Дэйена на Twitter.

Эта статья впервые появилась на VICE US.