Сможет ли Нью-Йорк спастись от неконтролируемой аренды жилья?

У Нью-Йорка есть проблема, которая не является уникальной, но однозначно является проблемой: там хотят жить слишком много людей. В итоге, доля вакантных помещений на Манхэттене снизилась до 1 процента, а средняя стоимость аренды жилья в этом районе достигла самого высокого уровня в истории. Бруклин сейчас является наименее доступным рынком жилья (относительно дохода) во всей стране, а стоимость аренды также поднялась на Статен-Айленде, в Бронксе и Квинсе. Роскошные многоквартирные дома превратили такие районы, как Уильямсбург, в стеклянные пустыни, а сетевые магазины идут на смену выживаемым оттуда бакалейным магазинчикам.

Мэр Билл де Блази был избран отчасти благодаря обещанию, что он повернёт вспять характерную для эры Блумберга тенденцию застройки без правил и ограничений. Предложение мэра предусматривает строительство 80 000 единиц доступного жилья, а также сохранение ещё 120 000 единиц. Большая часть этих единиц появится в результате политики под названием «обязательное инклюзивное районирование», которая требует от застройщиков, занимающихся крупными жилыми комплексами, откладывать до 30 процентов своих квартир для жильцов со сравнительно низкими доходами.

Вопросы о том, будет ли этот план работать или будет ли он работать достаточно хорошо, чтобы противостоять волнам джентрификации, прокатывающимся по районам Нью-Йорка, остаются открытыми. Активисты заявляют, что, если позволить застройщикам строить в районах, ранее являвшихся бедными, вроде Ист-Нью-Йорка и Южного Бронкса, то, даже если многие из единиц будут доступными, это поспособствует ещё большей джентрификации. А некоторые эксперты задаются вопросом о том, будет ли требования де Блазио об инклюзивном районировании достаточно, чтобы удовлетворить потребности в жилье всех нью-йоркцев.

Столкнуться с теми же проблемами придётся почти всем городам в стране, сталкивающимся с джентрификацией и ростом цен; если Нью-Йорк сможет успешно их решить, то модели де Блазио непременно последуют другие муниципальные образования.

Чтобы узнать больше о жилищном кризисе в городе и его предлагаемых решениях, я поговорил с тремя экспертами, придерживающихся различных взглядов на данный вопрос: Алисией Глен, заместителем мэра Нью-Йорка по жилищному строительству и экономическому развитию; Мэтью Лазнером профессором факультета городской политики и планирования в Хантер-колледже; а также Шатией Стротер, главным организатором FUREE (Families United for Racial and Economic Equality – Объединение семей за расовое и экономическое равенство), бруклинской группы, которая борется с джентрификацией.

VICE: Находится ли город в состоянии жилищного кризиса?

Алисия Глен:Ну да. Я обычно не склонна к односложным ответам, но да. Мы находимся в состоянии полноценного жилищного кризиса. Не то чтобы в городе раньше не было жилищных кризисов, но думаю, [сегодня] ситуация другая. Я часто говорю о жилищном кризисе во времена своей юности, в 70-е и 80-е, который был кризисом изъятия инвестиций и уменьшения районов, а также о дискуссии вокруг того, следует нам или нет заниматься масштабной модернизацией городского жилого фонда и генеральной уборкой. Проблема там была не столько в доступности, сколько в жилом фонде и районах.

Сейчас у нас в некотором роде противоположная проблема, а именно: в Нью-Йорке попросту недостаточно жилья, а связь между арендной платой и доходами продолжает рваться. Так что получается какой-то двойной облом, верно?

Многие люди вроде вас и моих детей теперь не могут жить в тех районах, в которых выросли. Так ли это ужасно? Я не уверена в том, что это ужасно. Мои бабушки с дедушками тоже не жили в тех районах, в которых выросли. Изменения не плохи сами по себе. Самая большая проблема не в том, что вы, ребята, больше не можете жить в Виллидже, а в том, что вы, возможно, не сможете жить нигде. Так что это для меня важный отличительный признак.

Но нет ли здесь некого эффекта домино? Если я не могу позволить себе жить там, где вырос, и перееду в другое место, разве я не сделаю этот район недоступным для кого-то другого?
Впрочем, плохо ли это? Раньше было совсем наоборот, верно? Было время, когда люди не хотели жить в центре города. Если вы строите потрясающие районы с городским транспортом, хорошими школами и связями, с чего бы вам жить в какофонии делового центра Манхэттена? Мой ответ таков: это очень сложно, а районы меняются.

Разумеется, но слышали ли вы, как кто-нибудь говорил: «Слава Богу, что все эти люди приезжают и выдворяют нас из квартир»?
Ну, я ни разу не слышала о людях, которые оказались выдворены из квартир со словами: «Слава Богу», – но, разумеется, слышала, как люди говорили: «Слава Богу, что мой район – уже не та унылая дыра, которой он был 25 лет назад, когда я не мог пройтись по улице и купить литр молока». Думаю, нам нужно отдельно рассматривать людей, которых выселяют из-за дурного поведения, и то, что районы меняются. Это сложно, но множество районов изменились к лучшему.

Незаконно выселять людей из домов запрещено законом, и мы этого не потерпим, но в районах, которые изначально были заполнены исключительно жильём от Городского управления жилищного хозяйства Нью-Йорка и другим очень-очень бюджетным жильём, дело обстоит иначе. Мы принципиально заявляем, что хотели бы видеть в этих районах более здоровую смесь назначений зданий и уровней дохода.

Смотрите наше документальное видео о жилищном кризисе в Лондоне, «RegenerationGame» («Игра на восстановление»):

Но, полагаю, люди злятся, когда происходят все эти перемены, а они, по-видимому, над ними не властны. Происходит повторное районирование, их районы меняются, многие из них не могут позволить себе остаться.

Причина, по которой столько людей взвинчены, состоит в том, что они приучены к страху перед изменениями. Мне не нравится, когда мой пылесос меняет хозяина. Это меня бесит, потому что я знала этих людей годами. Это меня напрягает. Я не люблю перемены. Но перемены неизбежны, и поэтому невероятно важно, чтобы вы формировали будущее самостоятельно, а не давали ему накрывать вас с головой. Потому что оно близко.

Одно из фундаментальных отличий [политики де Блазио от более ранних правил] состоит в том, что нужно строить доступное жильё – иначе здание построить нельзя. Тем, чем занимаемся сейчас мы, ещё никогда не занимался никакой другой город в стране. Поэтому, когда какой-нибудь застройщик приходит, скажем, в Проспект-Леффертс-Гарденс или ещё куда-нибудь и говорит: «Хочу построить 25-этажную башню, и мне для этого, возможно, понадобится смена районирования», – то он не сможет построить это здание, если не построит доступное жильё. Это принципиально иной контракт с населённым пунктом. Другой вариант – сдаться на милость рынка.

В любом случае происходит рост. Мы два года трудились в крови, поту и слезах, пытаясь понять, как объединить по-настоящему разумную жилищную политику обязательной инклюзивности с нашим бюджетом долгосрочных расходов так, чтобы заняться усовершенствованиями инфраструктуры, нужными нам в тех районах, которые переживают рост. Почему мы горой стоим за усовершенствования городского транспорта в Нью-Йорке, соединяющего районы? Почему мы настаиваем на введении системы CitiBikeв районах, где рыночного спроса на неё не наблюдается? Потому что мы хотим, чтобы город был инклюзивным и в то же время рос. Мы хотим принести эти принципы равенства и совместить их.

Ладно, однако даже с учётом всего этого джентрификация всё равно имеет место, людей всё равно вытесняют.

В нашем муниципальном арсенале есть определённые инструменты. Мы не можем изменить историю капитализма в целом, и мы не Троцкий. Мы пытаемся частично перераспределить этот рост так, чтобы кое-что досталось людям, которые в этом нуждаются. Также мы могли бы просто сказать: «Знаете что? Давайте просто отпустим жилищный рынок в свободное плавание, в котором он пребывал последние десять лет, и типа опустим руки». Мы сделали нечто совершенно противоположное. Мы могли бы сказать: «Давайте не будем снова пытаться исправить Городское управление жилищного хозяйства Нью-Йорка». Это не Бог весть какое крутое и интересное занятие, уж поверьте. А вместо этого целиком этому себя посвятили. То есть этим никто бы не занялся в здравом уме.

Мы не можем контролировать всё, но те изменения, которых мы добиваемся, действительно имеют значение. Это не только по верхам. Десятки тысяч семей реально будут в лучшем положении благодаря битвам, в которых решил поучаствовать мэр.

Считаете ли вы, что содержимого вашего арсенала достаточно?

Этого никогда не бывает достаточно. Хотелось бы мне, чтобы у нас было больше денег на инвестиции в жильё? Конечно. Однако нам также нужны деньги на инвестиции в наши школы, наши дороги и наши парки. Хотелось бы мне, чтобы федеральное правительство выпустило накопительный ваучер по программе Section 8, дабы могли позволить себе жильё люди, уходящие из приютов? Конечно, хотелось бы. Хотелось бы мне, чтобы у федерального правительства был более вдумчивый подход к налоговым скидкам в зависимости от процентов по ипотечным кредитам, дабы мы могли перенаправить деньги на жильё для арендаторов, а не только субсидировать владельцев? Конечно, хотелось бы. У нас нет всех этих инструментов.

Что вы думаете о жилищном плане де Блазио?

Мэтью Лазнер:Разумеется, он более амбициозен, чем другие планы. Разумеется, он не является наиболее амбициозным предложением на десятилетний срок по жилью в регионе за всю историю. Он не предусматривает больше жилья, чем, скажем, было построено в 1950-х при мэре [Фиорелло] Лагвардия и в особенности при мэре [Роберте] Вагнере, когда благодаря федеральной программе государственного жилья и Городскому управлению жилищного хозяйства Нью-Йорка появились сотни тысяч квартир. Мы стали свидетелями мощнейшего всплеска производства субсидированного жилья в этом районе. Слыша об этом, слыша, как де Блазио говорит о том, как масштабен его план, мой внутренний историк удивлённо приподнимает бровь.

Другой момент, который немного меня огорчил (и я понимаю, почему администрация не рассмотрела это в плане), заключается в том, что доступное жильё требует большего количества субсидий. Субсидии могут в какой-то степени предоставляться городом, но город никогда не мог оплачивать подобные программы самостоятельно, и причин тому, чтобы платил город, нет. Нью-Йорк отдаёт Олбани и Вашингтону миллионы – миллиарды – долларов на поддержку строительства шоссе в Джорджии и Канзасе, и какой-то части этих денег следовало бы возвращаться в форме денежных субсидий или беспроцентных длительных ипотечных кредитов на жильё по ценам ниже рыночных. Но этого не происходит.

В этом смысле план, который создал де Блазио, на самом деле не выходил ни за какие рамки. Он на самом деле не создал политической повестки дня для попыток сделать то, чем успешно занимались предыдущие поколения лидеров, то есть отправиться в Олбани, отправиться в Вашингтон и заявить, что условия в таком большом, густонаселённом городе, как Нью-Йорк, требуют субсидий, таких, которые сам город предоставить не может.

Впрочем, это подводит к более крупной проблеме: мы боремся с джентрификацией так, как будто это местная проблема, но на самом деле это во многом не в нашей власти. Нет денег из ФРС, нет регулирования из Олбани.
Не хочу сказать, что у мэра Нью-Йорка нет никакой власти над ситуацией, но я бы согласился с тем, что это гораздо более крупная проблема. Если мэр Нью-Йорка не может решить жилищный кризис (который на самом деле всего лишь продукт чистого капитализма), то это дурной знак.

Вместе с тем, повторюсь: если вернуться в 1910-е, 1920-е, 1930-е, 40-е, 50-е, то там за введение федеральной жилищной программы, за введение местной жилищной программы в общем и целом выступали активисты по жилищным вопросам и политики именно из Нью-Йорка. С этой точки зрения я бы сказал, что потенциал для перемен действительно находится в руках местной общественности. Это куда более крупная проблема, которую мэр не может решить самостоятельно, но проблему нельзя решить без того, чтобы мэр сыграл очень сильную роль в обосновании необходимости поддержки доступного жилья в Нью-Йорке на государственном и местном уровне.

Что вы думаете о таком рыночном решении жилищного вопроса: разрешить масштабную застройку в огромном объёме, если в неё входит какое-то доступное жильё?

Именно на этом решении мы останавливались с 1970-х, с начала заката государственного жилья. Рыночное решение в какой-то степени хорошо справилось со своей задачей, но оно никогда не решит проблему. Существует лишь один способ решить проблему, точно так же, как существует лишь один способ решить проблему неравенства доходов. Их можно решить посредством перераспределения богатства на федеральном уровне. А мэр не может так перераспределять богатство. Поэтому мэр, опять-таки, может некоторым образом завязать диалог и исполнить роль адвоката. На мой взгляд это, возможно, самое важное, что может сделать мэр Нью-Йорка.

Почему вы считаете, что бороться с джентрификацией – ваша обязанность?

Шатия Стротер:Что касается меня лично, то мне выпала возможность воочию увидеть, как меняется мой район, а также ощутить эмоционально, как меняется мой район. Бедфорд-Стайвесант всегда был очень сплочённым сообществом, он всегда был в основном населён не-белыми людьми из разных социальных групп. У нас здесь богатая культура, богатая история искусств, общественной жизни. В последнее время я заметила, что это находится под угрозой.

У огромного количества новых жителей, которые сюда переезжают, нет здесь корней, нет настоящей связи с районом, и они не заинтересованы в том, чтобы интегрироваться в культуру. Видела случаи, когда народ приезжал сюда и создавал собственную атмосферу, совершенно не принимая в расчёт то, что уже существует, и это совершенное неуважение к району, который я знаю и люблю. Так что это нечто личное. Кроме того, я видела, как арендная плата здесь повышается до такой степени, что многим людям, которые жили здесь очень много лет и очень много поколений, как и я, становится всё тяжелее и тяжелее позволить себе оставаться. Моей семье посчастливилось жить здесь и дальше, но я не знаю, что несёт нам будущее, поэтому мы живём в этом постоянном состоянии неопределённости.

Что вы подумали, когда впервые был избран де Блазио? Представлял ли он собой надежду после эры Блумберга?
Как и у множества других людей, моя оптимистическая сторона пыталась думать: «Ладно, посмотрим, что получится». Он баллотировался с платформой, в которой говорилось об искоренении идеи «Повести о двух городах»; он рекламировал себя как человека, заинтересованного в том, чтобы по-настоящему преодолеть разрыв [между богатыми и бедными] и по-настоящему изменить город, так, чтобы он не только давал пристанище богатым и зажиточным обитателям, но и был инклюзивным и поддерживал сообщества с низким и средним уровнем доходов. Однако, с тех пор я стала замечать, что планы и стратегии де Блазио не особенно способствуют важным переменам и начинают во многом копировать план Блумберга.

Он изменил соотношение во многих областях застройки благодаря смене инклюзивного районирования с 80/20 на 70/30, так что это отклонение от плана Блумберга. Но в остальном, думаю, это всего лишь очередная версия этой общей американской идеи эффекта просачивания благ. Думаю, для каких бы то ни было реальных, важных изменений и сдвигов нам нужно отказаться от мысли о том, что поддержка и поощрение богачей каким-то образом обеспечит просачивание благ вниз, ко всем остальным.

Алисия Глен очень много говорила о том, что рост города в каком-то смысле неизбежен и поэтому нам нужно разобраться, как поступить с последствиями, к примеру, с повышением цен на жильё. Что вы думаете на этот счёт?

Экономический рост – потрясающая идея, если этот экономический рост нацелен на сообщества с низким и умеренным уровнем доходов, поскольку, разумеется, никто не хочет оставаться бедным. Но джентрификация не обязательно неизбежна. На текущем этапе она связана с существующей политикой с точки зрения того, каким образом застройщики контролируют политиков и это правительство, а также пользуются большим влиянием в том, как применяется политика. Но дела необязательно должны так обстоять.

Думаю, нас часто очень успокаивает и устраивает статус-кво, из-за чего нам очень трудно мыслить нестандартно, а также думать о решениях, которые не просто закрепляют существующие реалии. Бедность – социально конструируемая модель, и нам нужно рассмотреть исходные причины бедности в этих сообществах. Доступное жильё замечательно, и оно совершенно необходимо, но его недостаточно. Не думаю, что решение проблемы бедности должно, в том числе, подразумевать и открытие дверей для белых зажиточных жильцов, чтобы те переезжали в районы проживания темнокожих людей, после чего придётся молиться и держать фигу в кармане ради какого-то эффекта просачивания благ, который никогда не проявится.

Нам следует инвестировать в высококачественные школы для сообществ, поскольку, как мы знаем, образование – важнейший компонент экономического состава районов. Нам следует поддерживать малые предприятия и поощрять те, которыми владеют местные жители, а также трудоустраивать других местных жителей. Нам следует предлагать и обеспечивать меры стабилизации собственников жилья, а также поддержку в сообществах с низким уровнем доходов. А местные советы, хоть и обладают некоторой властью, однозначно не обладают такой обширной властью, которой могли бы в таких вопросах, как проверка землепользования или процессы повторного районирования. Вот такие меры могли бы однозначно решить проблему концентрированной бедности.

Верно, однако всё это вопросы, которые необязательно решать одному лишь мэру. По сути, это подразумевало бы жизнь в социалистической стране.
Я однозначно не думаю, что всё это бремя и вся эта ответственность или власть должны лежать исключительно на мэре. Думаю, это системный вопрос. Один мэр не может претворить в жизнь все эти изменения. Полагаю, у слова «социализм» часто отрицательная коннотация. Каким-то образом социализм в основном превратился в эту мысль, будто бы общество должно просто поддерживать лентяев, которые сидят на заднице ровно и собирают льготы, но это совсем не так. Говоря о социалистическом обществе, мы говорим, что нам следует поддерживать, преобразовывать людей и ставить их выше жадности, выше денег, выше этой мысли о том, что нам нужно ходить по головам друг друга, чтобы достичь успеха.

С организационной же точки зрения, думаю, наша роль состоит в содействии обеспечению изменения в этой динамике бессилия, а также в разработке стратегий и способов, с помощью которых сообщества могут вернуть себе власть, свободу воли и решимость, потому что мы часто отрицаем наличие в сообществах каких-то знаний. Члены местных сообществ – эксперты по управлению родными сообществами, но у них нет такой свободы и такой возможности.

Ист-Нью-Йорк – идеальный пример того, как это проходит. Правительство не обращает внимания на то, что говорит местное сообщество, а в законе об инклюзивном районировании есть лазейки. Мы на самом деле находимся в критической точке, в которой нам нужно осуществить крайне радикальный сдвиг в обстоятельствах, потому что в противном случае город сможет пройтись по Ист-Нью-Йорку бульдозерами, а это подготовит почву для остальных частей города и других районов, находящихся в аналогичных обстоятельствах.

Считаете ли вы, что Нью-Йорк можно спасти от джентрификации?
Я считаю, что Нью-Йорк можно было бы спасти, но здесь есть оговорка. Думаю, что для того, чтобы это спасение случилось, необходим некий значительный и глубокий поиск, а также глубинный анализ того, как мы всё делаем. Думаю, что, дабы изменить политический, экономический и социальный климат не только нашего города, но и нашей страны, нам действительно нужно изменить капиталистическую систему в целом, но мы до этого ещё не дошли.

_Следите за сообщениями Питера на Twitter._