Wordt de woningmarkt ooit nog minder kut voor jonge mensen?

In theorie is de activiteit ‘wonen’ iets heel prettigs. Een dak boven je hoofd voor als het regent, een bed om in te liggen als het tijd is voor een dutje, een bank om na een lange dag werken op te zitten om zes afleveringen Wegmisbruikers te bingewatchen zonder dat iemand anders je daarop beoordeelt – het hebben van een woning biedt talloze voordelen en gemakken. Daarom is het extra jammer dat het vinden van een geschikte woonruimte in grote delen van Nederland in de praktijk bijna even onmogelijk is als naar het café gaan en daar maar één biertje drinken.

Voor veel jonge mensen zit een koophuis er sowieso niet in. Je krijgt geen vast contract, werkt als zzp’er of verdient gewoon niet genoeg om een hypotheek van drie ton te krijgen. Bovendien stijgen de huizenprijzen elk jaar vrolijk verder, en neemt het aantal huizen dat überhaupt op de markt komt af. Ook de huurprijzen blijven maar stijgen, en niet alleen in de Randstad. In bijvoorbeeld Zoetermeer en Apeldoorn stegen de huren in de vrije sector in het eerste kwartaal van dit jaar met twintig procent in vergelijking met een jaar eerder.

De vraag is dan ook: wordt het ooit nog een beetje makkelijker om voor een normaal bedrag aan een normaal huis te komen? Het deprimerende antwoord op deze vraag is kort maar redelijk duidelijk: “nee.”

“Ik denk dat we zo realistisch moeten zijn dat dat gewoon niet gaat gebeuren. Hoeveel je ook gaat bouwen, of wat je ook gaat doen. Er blijft een tekort aan woningen. Daarbij maakt het niet zo heel veel uit of je nou heel links beleid of heel rechts beleid gaat voeren,” zegt stadsgeograaf Cody Hochstenbach.

Ook Nic Vrieselaar is niet bepaald optimistisch. Nic werkt als econoom bij de Rabobank, en houdt zich daar vooral bezig met de ontwikkelingen op de woningmarkt. Volgens hem worden koophuizen voorlopig alleen nog maar duurder: “We gaan dit jaar uit van een stijging van gemiddeld 8 procent, volgend jaar ongeveer 7 procent. Dat betekent dat de gemiddelde woning halverwege volgend jaar rond de drie ton kost.” Dat is geld dat de meeste jonge mensen niet even hebben liggen, en het is in de meeste gevallen ook lastig om een hypotheek te krijgen die hoog genoeg is om een gemiddeld huis te kunnen betalen. “Je kunt maar vier tot vijf keer je inkomen lenen. Als je een modaal inkomen hebt kun je tussen de 150.000 en 200.000 euro lenen. Dan wordt een huis van drie ton lastig,” zegt Nic. Wat volgens hem ook niet meehelpt, is dat jongeren steeds langer wachten met samenwonen. “De hele woningmarkt is ingericht op tweeverdieners. Dat speelt veel mensen parten.”

Kopen is dus erg lastig, maar ook op het gebied van huurhuizen lijkt het er niet op dat er de komende tijd veel verbetering in de penibele situatie komt. Veel jongeren met een baan verdienen net te veel (meer dan 37.000 euro per jaar) om aanspraak te kunnen maken op een sociale huurwoning. Wie wel in aanmerking komt voor sociale huur is trouwens nog niet heel veel geholpen: in Amsterdam bedraagt de wachttijd voor een sociale huurwoning momenteel een jaar of veertien, veroorzaakt door het feit dat wie eenmaal in zo’n huis zit, er vrijwel nooit meer uit gaat. Zo liet de grote Amsterdamse woningcorporatie De Key eerder dit jaar weten dat de gemiddelde leeftijd van de huurders in hun sociale huurwoningen bijna zestig jaar is.

Hierdoor zijn de meeste jongeren aangewezen op een huis in de vrije huursector. Alleen zijn die huizen vaak niet te betalen. Het middensegment (dat zijn huizen die tussen de 710 en 1000 euro per maand kosten) is in de grote steden nauwelijks aanwezig, zo bleek vorig jaar al uit een rapport van De Nederlandse Bank. Met nieuwbouw zijn mensen die niet extreem rijk zijn ook niet echt geholpen, al zijn de verschillen per stad groot. Van de nieuw gebouwde vrije sector-huurhuizen in Amsterdam valt maar 7 procent in deze categorie: 93 procent van de nieuw gebouwde vrijesectorhuurhuizen is dus duurder dan 1000 euro. In Utrecht gaat het een stuk beter, daar valt 53 procent van de nieuwbouw in het middensegment. Dat is goed nieuws, maar alsnog is het bij lange na niet genoeg voor het aantal woningzoekenden.

Jongeren gaan het steeds normaler vinden om een groot deel van hun inkomen uit te geven aan wonen. Uit een onderzoek van de Rabobank blijkt dat 43 procent van de jongeren bereid is om 40 procent van hun inkomen aan huur uit te geven. Van de 65+ers zegt maar 9 procent zoveel aan huur te willen uitgeven. Die normalisering van hoge huren is trouwens niet alleen slecht voor de huurders die veel betalen, maar ook voor de hele economie. “Stel je wasmachine gaat een keer kapot, of je verliest je baan. Als je dan vastzit aan zulke hoge woonlasten, kan dat andere noodzakelijke uitgaven verdringen,” zegt Nic. “Tegelijkertijd zorgt het ervoor dat consumenten minder geld overhebben om uit te geven.”

Is er dan helemaal geen hoop meer dat het in de toekomst makkelijker wordt om aan een huist te komen? “Het enige lichtpuntje is dat het kabinet nu werk gaat maken van de hervorming van de arbeidsmarkt,” zegt Nic. “En nu de arbeidsmarkt zo krap is, zie je heel langzaam dat jongeren meer vaste contracten krijgen, en dus makkelijker een hypotheek kunnen krijgen.”

Een oplossing voor de stijgende huizenprijzen en het tekort aan huizen is er niet, maar zowel Nic als Cody stellen een hervorming van de sociale woningmarkt voor, om meer mensen aan een betaalbare woning te helpen. “Ik denk dat die inkomensgrens die er nu ligt, voor de sociale huursector, nadelig uitpakt, zeker voor gebieden waar de druk op de woningmarkt heel hoog is. Die grens zou omhoog moeten gaan,” zegt Cody. Nic stelt voor om met tijdelijke contracten in de sociale huur in te voeren, zodat sociale huurwoningen niet tot in de eeuwigheid bezet worden gehouden door mensen die er eigenlijk niet in horen. “Studenten hebben vaak campuscontracten,” zegt hij. Binnen een half jaar na je afstuderen moet je weg. Dat is misschien zuur, maar dat zorgt er wel voor dat die kamers vrij komen voor andere mensen die ze echt nodig hebben. Zoiets zou je ook in de sociale huur kunnen doen. Dat je een huurcontract van bijvoorbeeld vijf jaar hebt, en er richting het eind van dat contract wordt gekeken of je inderdaad, gebaseerd op je inkomen van de afgelopen paar jaar, recht hebt op die sociale huurwoning. Is dat niet zo, dan zou je bijvoorbeeld een jaar hebben om iets anders te zoeken.”

De kans dat deze hervormingen op korte termijn worden doorgevoerd is niet erg groot. De VVD, al acht jaar de grootste partij van Nederland, is niet van plan de inkomensgrens te veranderen. Voorlopig zit er niets anders op dan balen, de lotto winnen of verhuizen naar Delfzijl, de goedkoopste gemeente van Nederland.