El sector privado se adentra en la vivienda pública de Nueva York

La Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) está preparando una operación para ceder una participación del 50 por ciento de seis de sus complejos urbanísticos a inversores inmobiliarios privados, en un acuerdo que implicará una inyección de cientos de millones en propiedades pertenecientes a la agencia, que actualmente atraviesa dificultades financieras.

Como parte del acuerdo anticipado hecho público hoy, las empresas privadas L+M Development Partners y BFC Partners pagarían a la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) unos 150 millones de dólares, es decir, unos 121 millones de euros, por su participación en cerca de 900 apartamentos situados en tres distritos de la ciudad — Manhattan, Brooklyn y el Bronx.

Bajo este acuerdo, la NYCHA recibirá durante los próximos dos años 100 millones de dólares adicionales, lo que equivale a 81 millones de euros, mientras que el sector inmobiliario invertirá la misma cantidad para la rehabilitación de edificios. La Autoridad de Vivienda ha declarado que ganaría ingresos por un valor de 100 millones de dólares durante el período de 15 años. El déficit operativo de la agencia se encuentra en más de 60 millones actualmente.

En relación al acuerdo, que aún no se ha cerrado, la portavoz de la NYCHA, Shola Olatoye, dijo según el Wall Street Journal: según el Wall Street Journal: "Tenemos que pensar en ayudar a estas viviendas de manera diferente.

Mientras que el acuerdo ha sido comunicado como una "venta" de la participación en las propiedades de la NYCHA, la subsecretaria de prensa, Zodet Negron, dijo a VICE News que esta descripción era inexacta. En su lugar, lo describió como una "recapitalización" o una asociación, enfatizando que la Autoridad de Vivienda mantendrá la propiedad de los edificios. Si bien la NYCHA podría mantener el poder, si quisiera, para dejar a los inversores inmobiliarios al margen de la gestión de las propiedades tras finalizar el acuerdo al cabo de los 30 años marcados por el mismo, la NYCHA podría igualmente permitirles adaptar las viviendas hasta el valor del mercado inmobiliario.

Negron aclaró que la NYCHA no tiene acceso a estos programas y dijo que "Los promotores privados pueden tener todo este acceso a las desgravaciones fiscales y obtener financiación para llevar a cabo la rehabilitación de estas propiedades". "Se trata de una asociación público-privada para conseguir el dinero tan necesario para reformar estos edificios que estaban fuera de nuestra cartera tradicional y en un estado muy reprobable".

Los planes de renovación incluirían inversiones aproximadamente de hasta 80.000 dólares (unos 65.000 euros) en cada uno de los apartamentos de los promotores, destinados a mejoras como nuevas cocinas y la construcción de parques infantiles, según informa el Wall Street Journal. Teniendo en cuenta los más de 50 millones de dólares necesarios para la mejora de las propiedades que forman parte del acuerdo durante los próximos cinco años, además de las habituales excesivas demoras de hasta un año para conseguir una reparación tras el reclamo de los inquilinos, el acuerdo probablemente significaría un alivio tanto para la NYCHA como para sus inquilinos.

El experto en vivienda pública y profesor del Instituto Tecnológico de Nueva York, Nicholas D. Bloom, dijo a VICE News que la suma total necesaria se acercaba a los 80.000 dólares por apartamento. Según Bloom, hay más de 180.000 apartamentos y la rehabilitación de todo el sistema necesitaría una inversión de cerca de 18 mil millones de dólares.

La NYCHA dijo que los seis edificios que están dentro de la asociación público-privada son las viviendas de la Sección 8, no la vivienda pública tradicional de Nueva York. La sección 8 es parte del programa de fondos federales Housing Choice Voucher (HCV) que permite a las familias con bajos ingresos recibir ayuda para el alquiler de propiedades privadas. El programa establece para estas familias rentas de alquiler por un 30 por ciento de sus ingresos, a la vez que el bono (voucher por su nombre en inglés) compensa la diferencia para los propietarios de la vivienda.

Según la NYCHA, su programa HCV es el más importante del todo el país, con la participación de 29.000 propietarios. En los últimos años, sin embargo, el bono de la ciudad se ha acabado prácticamente.

Los edificios en cuestión estarán sujetos a los subsidios correspondientes a la Sección 8 — sin contar con los bonos — y por cada apartamento que rehabiliten las empresas, podrán ser elegidas para el reembolso federal con el fin de compensar la diferencia entre el alquiler pagado por los residentes y el valor del mercado.

A pesar de no estar familiarizado con los detalles del acuerdo, Bloom dijo que el HCV parece un plan adaptado específicamente a las urbanizaciones exclusivas de la ciudad de Nueva York. A diferencia de otras ciudades como St. Louis o Chicago, donde los grandes complejos de viviendas fueron derribados en las últimas décadas, sería complicado llevarlo a cabo con las propiedades de la NYCHA, debido a que aún tienen inquilinos y son viviendas habitables. En caso de que el acuerdo siga adelante, explicó Bloom, los residentes probablemente estarán de acuerdo con el desarrollo de estas mejoras, opinión que también compartió Negrón.

Los residentes posiblemente estén de acuerdo con las mejoras, sin embargo, la prensa se ha hecho eco de cierta incertidumbre. Rosie Méndez, miembro del consejo de la ciudad en una zona de Manhattan donde se encuentran dos de las propiedades, dijo al Wall Street Journal que el acuerdo comportaría una gran inyección de dinero en los edificios. No obstante, Méndez también expresó su preocupación por el hecho de que las viviendas se adapten con el tiempo al valor del mercado inmobiliario, y alegó ver este movimiento "como un camino hacia la privatización".

Bloom señaló que la propuesta "refleja indudablemente el enorme valor de la vivienda de la NYCHA y la complejidad de generar ingresos a partir de ese valor".

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Imagen vía Flickr