Side facade of white suburban house with bushes
Beeld via Getty, beeldbewerking door de auteur.
Identiteit

Het hoeft niet erg te zijn als je geen huis kunt kopen

Volgens onderzoek van stadsgeograaf Cody Hochstenbach kopen steeds minder jonge mensen een huis. We vroegen hem: wat nu?
Tim Fraanje
Amsterdam, NL
16 september 2020, 1:44pm

Vorige week bleek dat we in 2020 in Nederland te maken hebben met de hoogste huurstijging in 6 jaar. De kans is groot dat je er genoeg van hebt om elke maand een flink deel van je geld linea recta door te sluizen naar je huisbaas, of dat je bij je ouders bent blijven wonen omdat je überhaupt geen huis kunt vinden. Hoewel in de gisteren gepresenteerde Miljoenennota maatregelen staan aangekondigd die huurders die hun huis niet kunnen betalen wat ontzien, en er nieuwe huizen  gebouwd gaan worden, zijn het tekort aan woningen en de hoge huren niet zomaar opgelost.  

De positie van huizenbezitters is over het algemeen gunstiger (huisbazen zijn bijvoorbeeld huizenbezitters). Toch vluchten jonge mensen niet massaal in het vastgoed. Stadsgeograaf en woningmarktexpert Cody Hochstenbach (31) concludeerde in zijn meest recente onderzoek dat het huizenbezit onder jonge mensen de afgelopen jaren juist is gedaald. Met forse percentages, en bijna overal in Nederland. Hochstenbach presenteerde zijn onderzoek eerder in een stuk op Oneworld met de titel: ‘Hoe een koopwoning een onbereikbare droom werd’. Deze kop nodigt uit tot een potje janken in bed onder het lekkende plafond van je huisbaas, of tot geïrriteerd je ogen wegdraaien omdat dat koophuis überhaupt geen optie was. Maar volgens de stadsgeograaf hoeft het helemaal geen probleem te zijn dat de droom nu definitief aan diggelen is gespat. We spraken hem over het woonprobleem, de oplossingen en de mogelijkheden. 

Een verklaring voor het feit dat minder jonge mensen huizen kopen, is dat het moeilijker is om huizen te kopen. Je moet flink in de buidel kunnen tasten om een hypotheek te krijgen. Een gemiddeld huis in Nederland kost zo’n drie ton, en in de grote steden heb je daarvoor (als je geluk hebt) niet veel meer dan een bescheiden appartementje. “De huizenprijzen liggen erg hoog,” zegt Hochstenbach. “Maar áls je dan een hypotheek van een half miljoen bij elkaar hebt weten te sprokkelen, dan kunnen je maandlasten best oké zijn.” Hochstenbach zegt dat de woningmarkt in de steden vooral is ingericht op zogenaamde “prime” huishoudens. “Een dubbel hoog inkomen en ook nog eens eigen vermogen.” Dat eigen vermogen komt niet zelden in de vorm van de zogenaamde “jubelton”, die ouders hun kinderen belastingvrij kunnen schenken. Ondanks zijn vaste baan aan de universiteit woont Hochstenbach zelf dan ook in een huurhuis, met een huisgenoot. “Als eenpersoonshuishouden is het veel lastiger en ik heb geen rijke ouders die mij die ton kunnen geven.”

Hochstenbach denkt niet dat het makkelijker moet worden om een hypotheek te krijgen, zodat meer mensen een fijne vastgoedcarrière kunnen opbouwen. “Er is onderzoek naar gedaan, en meer hypotheekverstrekking resulteert in hogere woningprijzen. Bovendien heeft het geen verband met de toegang tot de woningmarkt. Je drijft er alleen de prijzen mee op, waardoor je ook weer meer hypotheekkrediet nodig hebt.” Hochstenbach noemt het een pyramidespel. Dat het kabinet nu bijvoorbeeld heeft gefikst dat starters vanaf volgend jaar wat minder belasting hoeven te betalen bij het kopen van hun eerste huis, zal er volgens hem waarschijnlijk dan ook vooral toe leiden dat starterswoningen weer duurder worden. Hochstenbach voegt eraan toe dat de ook ingevoerde belastingverhoging voor beleggers de prijzen weer kan drukken, maar hoe dit zich precies gaat uitspelen is niet te voorspellen.  

De woningmarktdeskundige denkt dat het een betere oplossing zou zijn als de Nederlandse huizenmarkt (en dus wij allemaal) eens genezen van haar “koopobsessie”. “Wellicht dat jouw ouders je ook altijd hebben ingepeperd: je moet zo snel mogelijk een woning gaan kopen want dan gooi je je geld niet in de bodemloze put die huur is. En dat is ook iets dat onder politici duidelijk leeft,” vertelt hij. “In de jaren 90 zei Jaap de Hoop Scheffer, de CDA-lijsttrekker destijds, zelfs dat de koopwoning een bescherming was tegen het kwaad. Want mensen die een woning bezitten zouden geneigd zijn het goede te doen. Het idee dat kopen beter is dan huren zit bij veel mensen op allerlei manieren diep ingesleten.” 

Onder het mom van dit soort argumenten is het bezitten van een huis ook altijd gestimuleerd. “De hypotheekrente-aftrek is daar het duidelijkste en meest problematische voorbeeld van. Die kost de staat jaarlijks 9 miljard euro per jaar. Een gigantisch bedrag”, zegt Horstenbach. “Die aftrek komt overwegend terecht bij de mensen met de hoogste inkomens, want die hebben de duurste huizen en kunnen dus ook het meeste aftrekken. Huurtoeslagen kosten ongeveer 4 miljard euro per jaar.” Hochstenbach vindt dat inefficiënt. “En ik denk dat zelfs de meest libertarische denker zal zeggen: als je gaat werken met een subsidiestelsel dan moet die subsidie gaan naar de mensen met een laag inkomen, in plaats van mensen met een hoog inkomen.” Daarnaast wordt er ook anti-huur-beleid gevoerd, zoals de verhuurdersbelasting die ervoor moet zorgen dat woningcorporaties sociale huurwoningen verkopen. Het resultaat: lange wachtlijsten voor dure huurwoningen, en dure (want gewilde) koopwoningen. 

“Ik denk dat we moeten toewerken naar een systeem waarin je je niet bestolen voelt als je niet kan kopen.” zegt Hochstenbach. Volgens hem is het in Duitsland beter geregeld. Daar stimuleren ze kopen niet meer dan huren. “Er zijn daar meer huurwoningen ten opzichte van het aantal koopwoningen, en die huurwoningen zijn ook wat goedkoper. Daardoor kunnen huurders elke maand geld opzij zetten, en op latere leeftijd alsnog een woning kopen. De gemiddelde Duitser koopt pas ongeveer halverwege de veertig een woning.” 

Je zou dus kunnen verhuizen naar Duitsland als je je hoge huur beu bent, of je zou je politiek kunnen laten gelden. “Er mag best wel wat meer serieuze onvrede over de woonsituatie van jonge mensen geuit worden.” zegt Hochstenbach. “Het is niet je eigen schuld als je moeite hebt op de woningmarkt, en ook niet de schuld van expats of migranten of scheefwoners. Het is het gevolg van beleid wat toch wel redelijk nadelig heeft uitgepakt.” Volgens Hochstenbach hebben sommige politieke partijen er baat bij als iedereen een huis koopt of er een wil kopen. “Kopers zijn eerder geneigd om te stemmen op partijen die opkomen voor de belangen van de koper, in Nederland vooral VVD en CDA. Die partijen weten dat ook, en ontwikkelen beleid om kopen te stimuleren. Hoe meer kopers je creëert, hoe meer VVD'ers en CDA'ers je maakt.” vertelt hij. “Maar in het Verenigd Koninkrijk is er een dusdanig grote groep jonge mensen die er niet aan te pas komt op de koopmarkt dat er wordt gesproken van een Generation Rent. Het zijn zoveel mensen dat het een electoraal interessante groep is, en in Engeland voeren conservatieve partijen minder anti-huurbeleid en minder pro-koopwoningbeleid.” Hochstenbach zegt dat er behalve stemmen ook meer onorthodoxe maatregelen mogelijk zijn. “Je kunt ook de straat op gaan.” Ook kraken ziet hij als een oplossing. “Het is een mooie manier om te laten zien: wij claimen het recht op huisvesting, en als het niet goedschiks kan, dan kwaadschiks.” 

Als je geen zin hebt om te verhuizen naar Duitsland, om te stemmen voor minder anti-huurbeleid of om te kraken, dan kun je altijd gewoon nog wachten tot je misschien een koophuis erft van een oud mens. “Over een aantal jaar valt de generatie van de babyboomers weg.” zegt Hochstenbach. “Babyboomers hebben over het algemeen ruime koopwoningen, en de mensen die in hun huizen zullen gaan wonen verhuizen dan weer uit de minder ruime woningen. Zo lost het woonprobleem zichzelf uiteindelijk op. Maar het is ook weer zo wat om tegen twintigers te zeggen: wacht maar twintig jaar.”